Tu Casa, el préstamo al 0 % para la entrada: la letra pequeña

Tienes nómina. La cuota de la hipoteca te la puedes permitir. Lo que no tienes son los 36.000 euros de entrada del piso que te gusta.

El Gobierno ha creado un préstamo público al 0 % pensado justo para eso. Lo aprobó a finales de septiembre, el Congreso tumbó el decreto el 2 de octubre y el día 6 lo volvió a aprobar, esta vez con 10.000 millones de euros. Suena a solución redonda, y para mucha gente puede serlo.

Pero tiene dos letras pequeñas que hay que leer antes de ilusionarse: es una deuda que vas a devolver, y la casa que compres con él no la vas a poder vender a precio de mercado nunca. Te lo cuento con el texto del decreto delante.

Qué es Tu Casa, en una frase

Tu Casa es un préstamo del Estado, a interés cero y sin comisiones, gestionado por el ICO, que complementa la hipoteca del banco para comprar tu primera vivienda habitual.

Lo crea el artículo 19 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el día 8. Sustituye al decreto de septiembre que el Congreso no convalidó, con una novedad: la línea arranca con 10.000 millones de euros. Cubre el menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros:

• Casa de 150.000 euros: hasta 30.000.
• Casa de 200.000 euros: hasta 40.000.
• Casa de 300.000 euros: hasta 50.000, no 60.000, porque ahí manda el tope.

No es un aval: es una deuda

Esto es lo primero que hay que tener claro, porque se está contando mal.

El aval del ICO que ya existe es una garantía para el banco: el banco te presta más y el Estado responde de una parte si no pagas. Tú devuelves una sola hipoteca. Lo tienes explicado en el artículo del aval ICO en Huelva y Sevilla.

Tu Casa es otra cosa. Es dinero que te presta el Estado y que devuelves tú, aparte de la hipoteca. Sin intereses, sí. Pero lo devuelves.

Cuándo se devuelve

El decreto fija una carencia equivalente al plazo de tu hipoteca, con un máximo de treinta años, y después hasta diez años para devolver el préstamo.

Traducido: mientras pagas la hipoteca, de Tu Casa no pagas nada. Cuando acabas la hipoteca, empiezas con Tu Casa.

Con números. Piso de 180.000 euros, Tu Casa de 36.000. Si lo devuelves en diez años, son 120 cuotas de 300 euros. Y si firmaste con 35 años una hipoteca a 30, esos 300 euros al mes te llegan a los 65.

No es un drama, pero es un dato que conviene tener en la cabeza cuando se habla de «préstamo al 0 %».

Hay dos cosas que el decreto no dice todavía: si ese préstamo llevará alguna garantía y cómo lo va a tener en cuenta el banco al calcular tu endeudamiento. Las dos importan.

La letra pequeña: la casa queda con precio tope para siempre

Aquí está lo que casi ningún titular cuenta. Según el decreto, las viviendas compradas con Tu Casa quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.

Permanentemente. No mientras debas el préstamo: siempre. El decreto dice que, en las ventas posteriores, el precio no podrá superar el de compra actualizado con el IPC, más algunas obras de rehabilitación o mejora. Y el tope no se queda en un papel: tiene que constar en la escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Por poner números redondos: compras por 180.000 euros y en diez años el IPC acumula un 20 %. Tu precio máximo de venta serían 216.000 euros. Si en ese tiempo el mercado de tu zona ha subido un 40 %, un piso como el tuyo valdría 252.000. Esa diferencia, 36.000 euros, no es tuya.

Vale, estarás pensando: yo la compro para vivir, no para vender. Muy bien. Pero piensa en lo que pasa si te trasladan, si la familia crece y necesitas otra casa, o si tus hijos heredan. En todos esos casos, vendes con tope. Y si en vez de venderla la alquilas, tampoco es libre: la renta tiene que quedar por debajo del límite que marca el índice de referencia del alquiler.

En la práctica se parece mucho a una vivienda protegida, con una diferencia: aquí la casa la eliges tú en el mercado libre.

Lo que todavía no se sabe

El decreto nuevo aclara dos cosas: el dinero, 10.000 millones, y que no pone límite de edad. Lo demás lo deja para un acuerdo del Consejo de Ministros, que tiene que fijar los beneficiarios, los límites y las características de la línea. Mientras ese acuerdo no exista, no sabemos:

• Si habrá límite de ingresos.
• Si habrá precio máximo de la vivienda para poder pedirlo.
• Qué bancos lo tramitarán.
• Si se puede combinar con el aval del ICO o con el de la Junta de Andalucía.
• Cuándo se podrá pedir de verdad.

Y hay un paso previo, que ya falló una vez: el decreto tiene que convalidarse para seguir en vigor. Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, lo vota la Diputación Permanente del Congreso. La votación iba a ser el 16 de octubre, se aplazó y ahora está prevista para el 12 de noviembre. Las cuentas apuntan a que este decreto tiene los votos, pero hasta que se vote no es seguro: si no sale adelante, Tu Casa cae con él, como pasó con el de septiembre.

Así que, a fecha de hoy, no vayas al banco a pedir Tu Casa. Todavía no hay nada que pedir.

Tu Casa, aval ICO o aval de la Junta

Si compras en Andalucía, el día que Tu Casa esté operativo vas a tener tres caminos para cubrir la entrada. Así se comparan con lo que sabemos hoy:

• Aval del ICO. Es una garantía, no una deuda aparte. Hasta 35 años, o familias con menores. En Huelva y Sevilla, hasta 37.800 euros de ingresos por persona y casas de hasta 225.000 euros. La casa sigue siendo libre.
• Aval de la Junta. También es garantía. Hasta 40 años y casas de hasta 295.240 euros. La casa sigue siendo libre.
• Tu Casa. Es un préstamo que devuelves aparte. Sin límite de edad; el resto de límites, todavía sin fijar. La casa queda con precio tope para siempre.

Mi lectura: si encajas en uno de los dos avales, lo normal es que te salga mejor, porque no añade deuda ni ata la reventa. Tu Casa puede tener sentido para quien se queda fuera de ellos, sobre todo por edad, que es justo donde el decreto no pone límite. Por ingresos o precio, dependerá de lo que fije el acuerdo, y eso lo sabremos cuando se publique.

Lo que sigue saliendo de tu bolsillo

Tu Casa cubre la entrada. Los gastos, no.

En segunda mano en Andalucía pagas el ITP: hoy, el 7 % con carácter general, el 6 % o el 3,5 % en los casos reducidos. La Junta ha anunciado rebajas para 2027 que te cuento en el artículo de la rebaja del ITP. A eso súmale notaría, registro, gestoría y tasación.

Con Tu Casa necesitas menos ahorro. Pero no cero.

Antes de contar con Tu Casa, comprueba esto

• Que la Diputación Permanente ha convalidado el decreto.
• Que se ha publicado el acuerdo del Consejo de Ministros con los requisitos.
• Que cumples esos requisitos de edad, ingresos y precio.
• Que la cuota de la hipoteca te cabe sin contar con ningún ahorro extra.
• Que tienes los gastos de compra ahorrados aparte.
• Que aceptas vender en el futuro con precio tope, y lo has hablado en casa.
• Si encajas en el aval del ICO o en el de la Junta, y cuál te sale mejor.

Haz la cuenta con las tres opciones

El día que Tu Casa esté en marcha, la pregunta no será «¿me lo dan?», sino «¿me compensa frente a un aval?». Y eso depende de tu edad, de tus ingresos, del precio de la casa y de cuánto tiempo piensas quedarte en ella.

Si no tienes la entrada ahorrada, las vías que existen hoy las tienes en hipoteca al 100 %. Y si quieres que miremos tu caso con las tres opciones delante, agenda una llamada. Es gratis y en 30 minutos sabes qué te conviene.

PD: el 0 % es lo que sale en los titulares. Lo que decide si te conviene es la otra frase del decreto, la del precio máximo de venta para siempre. Léela dos veces antes de firmar.