Se me acaba el tramo fijo de la hipoteca mixta y el euríbor está en el 3 %

En 2021 firmaste una hipoteca mixta. Cinco años pagando la misma cuota, sin mirar el euríbor ni una vez.

Y ahora llega la carta del banco: a partir de la próxima revisión, tu tipo pasa a ser euríbor más un diferencial.

Cuando firmaste, el euríbor estaba en negativo. La media de septiembre de 2026 rozó el 3,25 %, la más alta desde julio de 2024. Si estás en ese punto, esto es para ti: cuánto te va a subir, qué mirar en tu escritura y qué puedes hacer antes del salto. Incluida la opción de no hacer nada, que a veces es la buena.

Qué pasa el día que se acaba el tramo fijo

Tu hipoteca pasa a variable sola, sin firmar nada nuevo y sin que puedas negarte. Lo que va a pasar está escrito en la escritura desde el primer día.

Ahí están el índice, casi siempre el euríbor a doce meses, el diferencial que se le suma, cada cuánto se revisa y con qué mes del euríbor se calcula. El banco no puede cambiar nada de eso por su cuenta. Lo que sí tiene que hacer es comunicarte el nuevo tipo y la nueva cuota antes de aplicarlos.

Una buena noticia de paso: una hipoteca firmada después de junio de 2019 no puede llevar cláusula suelo en su parte variable, porque la ley de crédito inmobiliario lo prohíbe. Si el euríbor baja, tu cuota baja con él.

Cuánto te va a subir, con números

Depende de tres cosas: lo que te queda por pagar, tu diferencial y el euríbor del mes que use tu escritura.

Pongamos una mixta de ejemplo, con números redondos: 150.000 euros a 30 años, cinco años fijos al 1,50 % y después euríbor más 0,80.

1. Durante el tramo fijo, la cuota es de unos 518 euros.
2. Al acabarlo, quedan unos 129.400 euros por devolver en 25 años.
3. Con el euríbor de septiembre, el tipo pasa a ser de un 4,05 %, y la cuota, de unos 687 euros.

Son 169 euros más al mes, algo más de 2.000 al año. Y cada medio punto que suba o baje el euríbor mueve esa cuota unos 35 euros.

Tus números serán otros. Lo que importa es que hagas esta cuenta con los tuyos antes de que llegue la carta, no después.

Saca la escritura y busca cuatro datos

Todo lo que vas a decidir depende de lo que firmaste. Busca esto:

1. El diferencial. No es lo mismo euríbor más 0,50 que más 1,20: en el ejemplo, esa diferencia son unos 50 euros al mes.
2. Qué euríbor se usa. Casi siempre es la media de un mes concreto: el último publicado o el de dos meses antes de la revisión. En un año de subidas, eso cambia la cuenta.
3. Cada cuánto se revisa. Anual o semestral. Con revisión semestral, la subida llega antes, y la bajada también.
4. Las bonificaciones. Si el diferencial bajaba por domiciliar la nómina o tener seguros con el banco, comprueba que los sigues cumpliendo. Si cancelaste un seguro hace dos años, puede que te apliquen el diferencial sin rebaja.

Si no encuentras la escritura, pide una copia simple a la notaría y al banco el cuadro de amortización actualizado.

No hacer nada: a veces es lo correcto

Te lo digo primero porque casi nadie lo dice: si tu diferencial es bajo y la cuota nueva te cabe, quedarte en variable puede ser una decisión perfectamente razonable.

Nadie sabe dónde estará el euríbor dentro de dos años. El BCE ha subido los tipos dos veces en 2026 y vuelve a decidir el 29 de octubre. Puede seguir subiendo. También puede bajar, como bajó después de 2023. Pasarte a fija ahora es comprar tranquilidad a un precio que hoy está alto.

Vale, estarás pensando: ¿y si el euríbor llega al 4 %? Haz esa cuenta también. En el ejemplo, la cuota rondaría los 742 euros. Si ese número te quita el sueño, sigue leyendo.

Pasarla a fija, con tu banco o con otro

Hay dos caminos, y los dos tienen un punto a tu favor que poca gente conoce: si han pasado más de tres años desde la firma y lo que haces es cambiar el tipo variable por uno fijo, la ley no permite cobrarte comisión por ello.

1. Con tu banco: novación. Le pides que te cambie las condiciones. Es lo más sencillo, pero negocias con quien ya te tiene. Cómo funciona lo tienes en novación de hipoteca.
2. Con otro banco: subrogación. Otra entidad se queda tu hipoteca con sus condiciones. Te estudia como si pidieras una hipoteca nueva: ingresos, deudas y tasación. Lo explico en subrogación de hipoteca.

¿Compensa? Depende del precio. A mediados de octubre, según los comparadores, la mayoría de las fijas nuevas ya están en el 3 % TIN o por encima, y varios bancos las han subido este mes. En el ejemplo, una fija entre el 3 % y el 3,5 % dejaría la cuota entre 614 y 648 euros, frente a los 687 del variable.

Lo malo: si el euríbor baja, tú sigues pagando lo mismo. Y el cambio tiene costes de notaría y registro, y en la subrogación, una tasación nueva. Antes de firmar, que te den todo por escrito y compáralo por TAE. Cuándo compensa cambiar de banco y cuándo no lo cuento en me quiero cambiar de banco.

Amortizar: el momento importa

Si tienes ahorros, adelantar capital es la forma más directa de bajar la cuota. Pero mira en qué tramo estás, porque la comisión no es la misma:

1. En el tramo fijo, la ley permite una comisión de hasta el 2 % de lo que adelantas, y solo si el banco pierde dinero con ello.
2. En el tramo variable, el límite es el 0,15 % durante los cinco primeros años desde la firma o el 0,25 % durante los tres primeros, según lo que pactaras. Si firmaste hace más de cinco años, cero.

Y hay otra razón para no correr: mientras pagas un 1,50 %, ese dinero te ahorra poco. Cuando pasas a variable, cada euro que adelantas deja de pagar un 4 %.

En el ejemplo, adelantar 10.000 euros nada más pasar a variable baja la cuota de 687 a unos 634 euros. Si en vez de bajar la cuota acortas el plazo, ahorras más intereses en total; si lo que te aprieta es el mes a mes, baja la cuota. Y no te quedes sin colchón: un mes malo sin ahorros sale más caro que cualquier diferencial.

Ampliar el plazo: alivia hoy, cuesta después

Si la cuota nueva no te cabe, puedes pedir al banco que alargue el plazo. Baja la cuota, pero pagas intereses durante más años.

En el ejemplo, estirar lo que queda de 25 a 30 años deja la cuota en unos 622 euros, casi como con una fija, pero con unos 17.800 euros más de intereses al final.

Es una novación, con su notaría, y el banco no está obligado a aceptarla. Las medidas especiales que se aprobaron en 2022 para estos casos ya no se pueden pedir: el plazo acabó a finales de 2025. Si ves que no vas a llegar, habla con el banco antes del primer recibo sin pagar, no después.

Antes de que salte, haz esto

1. Saca la escritura y apunta el diferencial, el índice, el mes del euríbor y la periodicidad.
2. Calcula la cuota nueva con el euríbor de hoy, y otra con un punto más.
3. Comprueba que sigues cumpliendo las bonificaciones del diferencial.
4. Pide a tu banco una propuesta por escrito para pasarla a fija.
5. Pide al menos otra a un banco distinto, y compáralas por TAE con lo que pagarías en variable.
6. Si tienes ahorros, decide cuánto adelantar y cuánto guardar de colchón.

Si quieres que hagamos la cuenta con tu escritura delante, agenda una llamada. Es gratis y en 30 minutos sabes si te compensa quedarte en variable, pasarte a fija o llevarte la hipoteca a otro banco.

PD: el dato que más pesa no es el euríbor, que no controlas. Es tu diferencial, que está en la escritura desde 2021 y que, si renegocias o cambias de banco, sí se puede mover.