Ya tienes la parcela
El escenario cómodo. El suelo entra como aportación y muchas veces cubre buena parte de lo que tendrías que poner. Hace falta que sea suelo edificable y con licencia posible.
Obra por fases · proyecto visado · licencia · el suelo como aportación
Hipoteca para autopromotor: construir tu casa.
Otra liga. Aquí no compras una vivienda hecha: financias una obra que todavía no existe, y el dinero llega a plazos.
Soy Ángel López, intermediario de crédito inmobiliario. Son pocas las entidades que trabajan esto con soltura, y presentarlo en la equivocada es perder meses.
Estudio gratuito en 48-72 h · honorarios solo si firmas en notaría
Cómo funciona
El dinero no llega de golpe.
El dinero no llega de golpe.
Llega según sube la obra.
Es la diferencia esencial con cualquier otra hipoteca y lo que condiciona todo lo demás: los plazos, los intereses y lo que te van a pedir.
Se abre el préstamo y se va disponiendo por fases, contra certificaciones firmadas por el arquitecto que acreditan lo ejecutado. Cada fase se comprueba antes de liberar el siguiente tramo.
Durante la construcción pagas intereses solo de lo que has dispuesto, no del préstamo entero. La cuota completa empieza cuando termina la obra y se declara la vivienda.
El suelo que ya tengas cuenta como aportación tuya, y a menudo es justo lo que hace viable la operación. Si además hay que comprar el terreno, la cosa se complica bastante.
La entidad financia sobre el valor del proyecto terminado, no sobre lo que a ti te cueste construirlo. Ese matiz cambia el número más de lo que la gente espera.
Situaciones típicas
Cinco formas
Cinco formas
de llegar a esta operación.
El punto de partida cambia mucho las posibilidades. Mira cuál es el tuyo antes de hacerte cuentas.
Hay que comprar el terreno y construir
Dos necesidades en una. Se puede plantear, pero las entidades financian el suelo con mucha más prudencia que la obra, así que hará falta más aportación tuya.
Rehabilitación integral
Una casa vieja que hay que rehacer entera. Funciona parecido a la autopromoción, con certificaciones por fases, y suele haber todavía menos entidades dispuestas.
Vivienda para uso propio
El caso más habitual y el que mejor se financia. Es distinto de promover para vender, que ya es actividad empresarial y se analiza con otro criterio completamente.
Autopromoción en comunidad
Varios propietarios que promueven juntos. Abarata costes, pero exige que la operación esté muy bien organizada y que todos los que entran sean solventes.
Lo que hay que asumir
Tarda más, pide más
Tarda más, pide más
y hay que tener aguante.
La casa a medida sale bien muchas veces, pero conviene entrar con las expectativas puestas en su sitio.
El presupuesto de obra se queda corto casi siempre
Los sobrecostes son la norma y no la excepción. Conviene ir con un colchón propio por encima de lo presupuestado, porque ampliar el préstamo a mitad de obra no es ni fácil ni rápido.
Sin licencia no hay operación
La entidad no libera dinero sin licencia de obra concedida. Si el ayuntamiento va lento, tu calendario va lento, y eso no depende ni de ti ni de mí.
Necesitas proyecto visado y dirección de obra
Arquitecto, aparejador y sus certificaciones. No es papeleo prescindible: es lo que sostiene todo el mecanismo de entrega por fases.
Vas a pagar alquiler y obra a la vez
Durante los meses de construcción sigues viviendo en algún sitio. Ese solape hay que meterlo en las cuentas desde el principio, y a mucha gente se le olvida hasta que llega.
Qué cuesta
Más partidas de las que
Más partidas de las que
aparecen en el presupuesto.
Aquí lo caro no es la hipoteca: es todo lo que la rodea. Te lo enumero para que no aparezca por sorpresa a mitad de obra.
Tasación del proyecto
Se tasa el valor del inmueble terminado según el proyecto que presentes. Ese gasto corre por cuenta del cliente, igual que en cualquier otra operación.
Intereses durante la obra
Pagas intereses de lo dispuesto mientras se construye, sin amortizar capital. Son meses de desembolso sin que la casa esté acabada y hay que contarlos desde el primer día.
Honorarios técnicos y licencias
Proyecto, dirección de obra, licencia municipal y los seguros que correspondan según el caso. Nada de eso lo cubre normalmente el préstamo: sale de tu bolsillo.
Notaría y registro
Constitución de la hipoteca y, al terminar, la declaración de obra nueva. En la parte del préstamo, aranceles notariales, gestoría e inscripción corresponden al prestamista.
Qué necesito de ti
Lo tuyo
Lo tuyo
y lo de la obra.
Dos carpetas. La primera la tienes ya; la segunda la va montando tu arquitecto según avanza el proyecto.
- Escritura del terreno y nota simple
- Proyecto básico o de ejecución, si ya lo tienes
- Presupuesto de obra detallado
- Licencia de obra o el estado en que esté la solicitud
- Tres nóminas o las dos últimas declaraciones de la renta
- Vida laboral y préstamos abiertos
- Qué tienes ahorrado y cuánto vas a aportar además del suelo
- DNI de todos los promotores
Cómo funciona
Se acompaña toda la obra,
Se acompaña toda la obra,
no solo el día de la firma.
1
DÍA 0
Vemos el encaje
Qué suelo tienes, qué quieres construir y con cuánto cuentas. De ahí sale si la operación es viable y con qué entidades tiene sentido intentarlo.
2
48 A 72 H
El número, con la obra dentro
Cuánto financiarían sobre el proyecto terminado, cuánto tienes que poner tú y qué vas a estar pagando mientras se construye.
3
CUANDO HAYA PROYECTO
Presentación
Con proyecto y presupuesto se lleva a las entidades que hacen autopromoción, que son bastantes menos de las que uno se imagina.
4
POR FASES
Obra y disposiciones
Firma, primera disposición y después cada tramo contra su certificación. Yo sigo ahí durante toda la obra y no solo hasta la notaría.
La autopromoción exige requisitos técnicos y urbanísticos —proyecto, licencia, dirección de obra y los seguros que correspondan a cada caso— que determinan tu arquitecto y tu ayuntamiento, no un intermediario de crédito. Mi parte es la financiación. El estudio es gratuito y los honorarios solo si la operación se firma en notaría.
Preguntas
Lo que me preguntan
Lo que me preguntan
una y otra vez.
¿Cuánto financian de una autopromoción?
Se calcula sobre el valor del proyecto terminado, no sobre lo que a ti te cueste construir, y el porcentaje es más prudente que en una compra normal. El suelo que ya tengas cuenta como aportación y muchas veces es lo que hace que el número cuadre. Con tu proyecto delante te doy tu cifra.
¿Puedo pedirla si todavía no tengo la licencia?
Se puede empezar a plantear, pero no se libera dinero sin licencia concedida. Lo sensato es ir avanzando el estudio en paralelo a la tramitación municipal, para no perder meses esperando a tenerlo todo cerrado.
¿Qué pago mientras se construye?
Solo intereses de lo que hayas ido disponiendo. La cuota completa arranca cuando la obra termina y se declara la vivienda. Ojo, porque durante esos meses sigues pagando donde vivas ahora, y eso hay que meterlo en las cuentas.
¿Y si la obra se pasa de presupuesto?
Es lo normal más que la excepción, así que se planifica con colchón. Ampliar el préstamo a mitad de obra es posible pero ni rápido ni cómodo, y encima llega en el peor momento. Mejor entrar con margen que confiar en poder ampliarlo.
¿Todas las entidades hacen esto?
Ni de lejos. Es una operación técnica, larga y con seguimiento, y muchas ni entran a valorarla. Ir probando en las oficinas de tu barrio es la forma más rápida de perder un trimestre entero.
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Si tu caso tiene
Si tu caso tiene
más de una pata.
Hipotecas para autónomos →
Si eres cuenta propia, con una obra por delante te van a mirar la contabilidad con lupa.
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Con una obra por delante, elegir bien el tipo pesa todavía más.
Operaciones complejas →
Vuelve al índice si tu caso tiene además herencia, reparto o venta de por medio.
Cuéntame qué quieres construir
y con qué cuentas.
Con el terreno, una idea del presupuesto y tus números te digo si la operación sale, cuánto tendrías que poner tú y qué vas a estar pagando durante los meses de obra.
Ángel López · intermediario de crédito inmobiliario. Contratar un préstamo hipotecario es una decisión de largo plazo: antes de firmar, revisa la FEIN y compara siempre por TAE.