Separación o divorcio
El caso más frecuente de todos. Uno se queda la vivienda y quiere que el otro salga del préstamo. Hay que demostrar que quien se queda soporta la cuota en solitario, y a veces se resuelve sumando un avalista.
Separación · herencia · compra con hipoteca viva · añadir titular
Cambiar el titular de una hipoteca.
Salir de la escritura no te saca del préstamo. Son dos cosas distintas y confundirlas cuesta muchos disgustos.
Soy Ángel López, intermediario de crédito inmobiliario. Aquí lo primero es conseguir el sí de la entidad; todo lo demás va después, y en ese orden.
Estudio gratuito en 48-72 h · honorarios solo si firmas en notaría
La confusión que más cuesta
La propiedad y la deuda
La propiedad y la deuda
viajan por separado.
Puedes dejar de ser dueño de la casa y seguir debiendo el préstamo entero. Pasa constantemente en separaciones y se descubre tarde, cuando ya duele.
Ante el banco solo cambia quién debe si el banco lo acepta y se firma. Un convenio regulador, un acuerdo entre hermanos o una escritura de compraventa no le obligan absolutamente a nada.
Si te vas de la escritura sin salir del préstamo, sigues respondiendo con todo tu patrimonio cuando el otro deje de pagar. Y ese préstamo te sigue contando como deuda si algún día pides otro.
La entidad solo aceptará si quien se queda puede con la cuota entera. No es mala voluntad: es que la garantía personal que respalda el préstamo se reduce a la mitad de golpe.
El orden correcto es siempre el mismo: primero el sí de la entidad, después el notario. Al revés te quedas atrapado y salir cuesta tiempo y dinero.
Cuándo pasa
Cinco situaciones
Cinco situaciones
en las que hay que cambiar quién debe.
Todas tienen salida, pero cada una llega por un camino distinto y pide papeles distintos.
Herencia
Los herederos pasan a responder de la deuda junto con el inmueble. Si uno se queda la casa, hay que cambiar el titular del préstamo o refinanciarlo a su nombre.
Compras una casa que ya tiene hipoteca
En lugar de pedir un préstamo nuevo, asumes el que ya existe. Ahorra en gastos, pero las condiciones son las que hay y no siempre convienen: se comparan con las de una hipoteca nueva antes de decidir.
Compra de obra nueva al promotor
El promotor tiene una hipoteca sobre el edificio y tú te colocas en su lugar por la parte que te toca. Es la vía habitual en obra nueva y suele salir barata en gastos.
Añadir a tu pareja al préstamo
Menos habitual, pero se pide. Sumar un titular refuerza la operación ante el banco; conviene tener claras las consecuencias para quien entra antes de que firme nada.
Lo que suele fallar
El banco puede decir que no.
El banco puede decir que no.
Y a veces dice que no.
Conviene tener preparada una salida alternativa antes de sentarse delante de ningún notario.
Un convenio no obliga a la entidad
Que un juez homologue vuestro acuerdo no cambia el préstamo. Es un acuerdo entre vosotros; el contrato con el banco sigue exactamente igual hasta que él firme otra cosa.
Quien se queda tiene que poder solo
Con un único sueldo la cuota pesa el doble. Si no llega, hay salidas —un avalista, alargar el plazo, refinanciar— pero se plantean antes, no cuando ya está todo firmado.
Si dice que no, quedan alternativas
Se puede pedir un préstamo nuevo a nombre de quien se queda y cancelar el anterior, o buscar otra entidad que sí entre. Sale más caro, pero es una salida real y se usa.
Mientras se resuelve, hay que seguir pagando
Un impago durante el proceso lo estropea todo y os deja señalados a los dos. Aunque estéis enfadados y aunque parezca injusto, la cuota se paga.
Qué cuesta
Depende de por dónde
Depende de por dónde
haya que ir.
No es lo mismo cambiar el titular del préstamo que ya existe que pedir uno nuevo. La diferencia en gastos es grande.
Cambiar el titular del préstamo existente
Es la vía barata: se modifica lo que hay. Puede haber comisión si venía pactada en la escritura, y la entidad querrá una tasación actualizada del inmueble.
Pedir un préstamo nuevo
Es lo que toca si el banco no acepta el cambio. Aquí sí hay constitución de hipoteca desde cero, con todo lo que eso arrastra, y sale bastante más caro.
El reparto de gastos
En las operaciones sujetas a la normativa de crédito inmobiliario, la tasación corre por cuenta del cliente, mientras que aranceles notariales, gestoría e inscripción corresponden al prestamista.
La parte fiscal va aparte
Si además hay una compensación económica entre las partes, eso tributa por su cuenta y lo ve tu asesor. Yo llevo la financiación, no la fiscalidad.
Qué necesito de ti
Lo del préstamo
Lo del préstamo
y lo de quien se queda.
Dos bloques: la operación que ya existe y la solvencia de quien va a responder de ella a partir de ahora.
- Escritura del préstamo y último recibo
- Certificado de saldo pendiente
- Nota simple actualizada de la vivienda
- Nóminas o declaraciones de renta de quien se queda con la deuda
- Vida laboral y préstamos abiertos de esa persona
- Convenio regulador o el acuerdo al que hayáis llegado, si lo hay
- Documentación de la herencia, si la operación viene por ahí
- DNI de todos los que entran y de todos los que salen
Cómo funciona
Primero se comprueba
Primero se comprueba
que quien se queda puede.
1
DÍA 0
¿Aguanta el que se queda?
Antes que nada, el número: la cuota entera contra los ingresos de una sola persona. De ahí sale si esto es viable tal cual o hay que reforzarlo.
2
48 A 72 H
El planteamiento
Qué vía tiene más posibilidades con tu entidad, si hace falta avalista o estirar el plazo, y qué haríamos si contesta que no.
3
CUANDO TÚ DIGAS
Petición al banco
Se presenta el cambio con toda la documentación de quien se queda. Y en paralelo, si conviene, se busca alternativa en otras entidades.
4
4 A 8 SEMANAS
Firma
Escritura del cambio ante notario e inscripción. Solo cuando el sí de la entidad está por escrito y no antes.
Cambiar quién debe un préstamo requiere el consentimiento expreso de la entidad, que no está obligada a darlo y aquí no se garantiza. Este tipo de operaciones suele ir unida a un reparto de bienes o a una herencia, y esa parte —fiscal y legal— la lleva tu abogado o tu asesor. El estudio es gratuito y los honorarios solo si la operación se firma en notaría.
Preguntas
Lo que me preguntan
Lo que me preguntan
una y otra vez.
Nos separamos y el convenio dice que la casa es mía. ¿Ya está?
No. El convenio ordena vuestras cosas entre vosotros, pero no toca el contrato con el banco. Mientras la entidad no acepte el cambio y no se firme, los dos seguís debiendo el préstamo entero, diga lo que diga ese documento.
¿Qué pasa si el banco no acepta?
Hay salidas: un préstamo nuevo a nombre de quien se queda cancelando el anterior, buscar otra entidad, o reforzar la operación con un avalista. Salen más caras que el cambio simple, pero funcionan. Lo que no funciona es firmar delante del notario esperando que el banco se dé por enterado.
Yo salí de la escritura hace años. ¿Sigo debiendo?
Si nadie te sacó del préstamo, sí. Se comprueba pidiendo el detalle a la entidad y mirando tu posición en la Central de Información de Riesgos del Banco de España. Merece la pena comprobarlo aunque sea solo para dormir tranquilo.
Compro una casa que tiene hipoteca. ¿Me la quedo o pido una nueva?
Depende de las condiciones del préstamo que hay. Si son mejores que las que te darían hoy, quedártelo ahorra gastos y tiempo. Si son peores, sale más a cuenta pedir uno nuevo aunque cueste más constituirlo. Se comparan las dos cosas con números antes de decidir.
¿Cuánto se tarda en todo esto?
Entre cuatro y ocho semanas, y depende mucho de la entidad. Si hay herencia o separación de por medio, el reloj lo marcan esos trámites bastante más que el banco.
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Si tu caso tiene
Si tu caso tiene
más de una pata.
Primero el banco.
Después el notario.
Si te llevas una sola idea de esta página, que sea esa. Cuéntame tu caso y te digo si quien se queda puede con el préstamo y qué hay que preparar para que la entidad diga que sí.
Ángel López · intermediario de crédito inmobiliario. Contratar un préstamo hipotecario es una decisión de largo plazo: antes de firmar, revisa la FEIN y compara siempre por TAE.