Pasar de variable a fijo
El motivo estrella. La normativa limita mucho lo que te pueden cobrar por este cambio concreto, y bastantes entidades prefieren concedértelo antes que perderte.
Renegociar con tu banco · tipo, plazo, titulares y vinculaciones
Novación de hipoteca: renegociar sin irte.
Modificar las condiciones de tu préstamo en la entidad que ya lo tiene. Menos trámite, menos coste y más rápido que mudarse.
Soy Ángel López, intermediario de crédito inmobiliario. Preparo la petición con argumentos y con una alternativa detrás, que es lo que hace que la acepten.
Estudio gratuito en 48-72 h · honorarios solo si firmas en notaría
Qué se puede tocar
Casi todo se puede cambiar.
Casi todo se puede cambiar.
Otra cosa es que quieran.
Una novación puede modificar prácticamente cualquier condición del préstamo. La diferencia con marcharse es que aquí todo depende de que tu propia entidad diga que sí.
Se puede tocar el tipo de interés, el plazo, el capital, los titulares, las vinculaciones o el sistema de amortización. No hace falta cambiarlo todo: se negocia lo que te interesa.
Nadie obliga a tu banco a aceptar. Es un acuerdo entre dos partes, así que el resultado depende de lo bien planteada que vaya la petición y de cuánto le interese conservarte como cliente.
Lo que más mueve a una entidad es saber que tienes por dónde irte. Una oferta real de otro banco encima de la mesa cambia la conversación por completo.
Si lo que buscas es más dinero, eso es una ampliación de capital y se estudia distinto: se vuelve a mirar tu solvencia y el valor que tiene hoy la vivienda.
Para qué se usa
Seis motivos
Seis motivos
para pedir una.
Los que veo más veces, y lo que suele decidir que salga bien o que salga mal.
Bajar el diferencial
Cuesta más de conseguir, porque aquí el banco pierde margen sin nada a cambio. Sin una oferta de fuera encima de la mesa es difícil que se muevan.
Alargar el plazo para respirar
Baja la cuota y sube el total que acabarás pagando. Es una herramienta legítima cuando el mes no cierra, pero conviene saber exactamente cuánto cuesta esa tranquilidad.
Pedir una carencia
Pagar solo intereses durante un tiempo para atravesar un bache concreto. No es gratis y no es para siempre, pero evita problemas mayores si se pide a tiempo y no cuando ya hay recibos devueltos.
Ampliar capital para una reforma
Se puede añadir dinero al préstamo existente. Tiene sentido cuando la obra revaloriza la vivienda; no lo tiene para financiar gasto corriente a treinta años vista.
Soltar vinculaciones que no usas
Ese plan de pensiones y esa tarjeta que contrataste por el diferencial. A veces se sueltan sin perder condiciones y a veces no: hay que hacer el número de las dos opciones antes de pedir.
Lo que hay que saber
Es la puerta más barata.
Es la puerta más barata.
Y la más fácil de que te la cierren.
Tiene una ventaja enorme y una debilidad clara. Conviene conocer las dos antes de sentarse a pedir.
Depende de la voluntad del otro
A diferencia de marcharse, aquí no hay ningún derecho que ejercer: hay una negociación. Por eso importa tanto llegar con datos y con una salida ya preparada.
Estirar el plazo se paga caro a la larga
Es la modificación más fácil de conseguir precisamente porque al banco le viene bien: más años son más intereses. Que sea fácil no significa que sea lo mejor para ti.
Una carencia no arregla un problema de fondo
Si el desajuste es temporal, ayuda muchísimo. Si tus ingresos no van a recuperarse, solo retrasa el golpe y lo hace más grande. Eso hay que mirarlo de frente y cuanto antes.
No siempre sale mejor que marcharse
Si la contraoferta de tu entidad se queda por debajo de lo que consigues fuera, quedarte por comodidad te cuesta dinero todos los meses durante años.
Qué cuesta
Poco,
Poco,
y con límite en lo importante.
Depende de qué se modifique. Estas son las partidas y lo que dice la normativa sobre las que tienen tope.
Comisión de novación
Solo se puede cobrar si venía pactada en tu escritura, y muchas la traen. Se lee antes de negociar, porque cambia por completo el resultado del cálculo.
El paso de variable a fijo, limitado por ley
Para esa modificación concreta la normativa fija un máximo del 0,15 % del capital durante los tres primeros años del préstamo, y ninguna compensación una vez pasados esos tres años.
Tasación, si la piden
No siempre hace falta. Cuando se amplía capital o ha pasado mucho tiempo desde la última, sí, y ese gasto corre por cuenta del cliente.
Notaría y registro
La modificación se escritura y se inscribe. En el reparto de gastos de la normativa de crédito inmobiliario, los aranceles notariales, la gestoría y la inscripción corresponden al prestamista.
Qué necesito de ti
Casi lo mismo que ya tiene
Casi lo mismo que ya tiene
tu banco en su ordenador.
Poca cosa, porque la entidad ya te conoce de sobra. Lo que hay que preparar bien es el argumento.
- Escritura del préstamo, con el apartado de comisiones
- Último recibo y saldo que queda pendiente
- Tres nóminas o las dos últimas declaraciones de la renta
- Listado de productos vinculados y lo que pagas por cada uno al año
- Cualquier oferta que ya te haya hecho otra entidad
- Vida laboral y préstamos abiertos
- Nota simple, si se va a ampliar capital
- DNI de los titulares
Cómo funciona
Se pide con datos
Se pide con datos
y con una salida detrás.
1
DÍA 0
Leemos tu escritura
Qué comisiones tienes pactadas y qué margen real hay. De ahí sale qué se puede pedir con posibilidades de que te lo den.
2
48 A 72 H
La alternativa, preparada
Busco qué te daría otra entidad. Sin ese número encima de la mesa, la petición es una carta de buenas intenciones.
3
CUANDO TÚ DIGAS
La petición, por escrito
Se plantea a tu banco con la comparativa delante y con lo que pides bien concretado. Por escrito, para que quede constancia de qué se pidió y qué contestaron.
4
3 A 5 SEMANAS
Firma de la modificación
Si acepta, el cambio se escritura y se inscribe. Y si no acepta, la alternativa ya está lista y no habremos perdido ni un día.
Una novación es un acuerdo voluntario entre las dos partes: ninguna entidad está obligada a modificar las condiciones de un préstamo ya firmado, y aquí no se garantiza ningún resultado. Los topes de comisión citados son los que fija la normativa de crédito inmobiliario para los préstamos sujetos a ella. El estudio es gratuito y los honorarios solo si la operación se firma en notaría.
Preguntas
Lo que me preguntan
Lo que me preguntan
una y otra vez.
¿Cuál es la diferencia entre novación y subrogación?
En la novación te quedas en tu banco y cambiáis las condiciones de común acuerdo. En la subrogación te llevas el préstamo a otra entidad. La primera es más barata y más rápida; la segunda no depende de que tu banco quiera. Lo sensato es intentar la primera con la segunda ya preparada.
¿Me pueden cobrar por modificar las condiciones?
Solo si la comisión venía pactada en tu escritura, y bastantes la traen. Además, para el cambio de variable a fijo la normativa pone un tope del 0,15 % durante los tres primeros años del préstamo y nada después. Por eso se lee tu escritura antes de dar ninguna cifra.
Voy justo este año. ¿Pido carencia o alargo el plazo?
Depende de si el apuro es temporal o de fondo. Para un bache concreto la carencia suele ser mejor porque es reversible. Si la situación no va a cambiar, estirar el plazo da un alivio más estable aunque cueste más al final. Y si ya hay recibos devueltos, hay que hablarlo cuanto antes: cuanto más tarde, menos margen queda.
Mi banco dice que no. ¿Se acabó?
Ni mucho menos. Ahí entra la otra vía: llevarte el préstamo a quien sí quiera dártelo. Y muchas veces basta con que tu entidad sepa que eso está encima de la mesa para que reconsidere lo que acaba de contestar.
¿Puedo aprovechar para quitar a alguien del préstamo?
Eso ya no es solo cambiar condiciones: es cambiar quién debe el dinero, y tiene sus propias reglas. La entidad tiene que aceptar que quien se queda pueda con todo el préstamo en solitario. Lo tienes explicado entero en su página.
Seguir leyendo
Si tu caso tiene
Si tu caso tiene
más de una pata.
Antes de mudarte de banco,
prueba a negociar.
Se tarda menos, cuesta menos y muchas veces sale. Y si tu entidad dice que no, ya tendremos la alternativa preparada para irnos con ella ese mismo día.
Ángel López · intermediario de crédito inmobiliario. Contratar un préstamo hipotecario es una decisión de largo plazo: antes de firmar, revisa la FEIN y compara siempre por TAE.