Estimación directa
El caso más común y el más fácil de defender: renta, modelos trimestrales y resumen anual. La clave está en el rendimiento neto de los dos últimos ejercicios y en que la tendencia acompañe.
Estimación directa · módulos · societarios · actividad reciente
Hipotecas para autónomos y trabajadores por cuenta propia.
El banco no te rechaza por ser autónomo. Te rechaza porque no entiende tus ingresos. Y eso tiene arreglo.
Soy Ángel López, intermediario de crédito inmobiliario. Ordeno tus números como el departamento de riesgos necesita verlos y llevo el expediente a varias entidades a la vez.
Estudio gratuito en 48-72 h · honorarios solo si firmas en notaría
De dónde viene el no
Tu problema no es la actividad.
Tu problema no es la actividad.
Es la prueba.
Un asalariado enseña tres nóminas y ya está. Tú tienes que reconstruir tu capacidad de pago con declaraciones, modelos y extractos. Si eso se presenta mal, el analista firma un no que era evitable.
La entidad no mira tu facturación, mira tu rendimiento neto. Puedes facturar mucho y salir con un rendimiento pequeño si te has deducido todo lo deducible: legal, listo fiscalmente y pésimo para pedir hipoteca.
Se comparan dos ejercicios cerrados. Si el último cae respecto al anterior, hay que explicar por qué antes de que lo pregunten: una inversión, un año raro, un cliente grande que se fue.
Los ingresos irregulares se promedian, pero solo si se demuestran. Doce meses de extractos, no tres. La estacionalidad deja de ser un problema en cuanto está documentada.
Cualquier deuda con Hacienda o con la Seguridad Social pesa muchísimo, aunque esté aplazada y al corriente. Se pone encima de la mesa desde el principio y se decide qué hacer con ella.
Según cómo tributes
Autónomo lo dice la Seguridad Social.
Autónomo lo dice la Seguridad Social.
El banco hila más fino.
Detrás de la misma palabra hay situaciones que se analizan de forma completamente distinta. Busca la tuya.
Módulos
La estimación objetiva declara un rendimiento que casi nunca refleja lo que entra de verdad. Aquí el peso se lo llevan los extractos: son lo único que enseña el movimiento real del negocio.
Autónomo societario
Cobras nómina de tu propia sociedad, así que se analizan las dos cosas a la vez. Balance, cuenta de resultados e impuesto de sociedades entran en la carpeta junto con tu nómina.
Menos de dos años de actividad
La pregunta que lo decide es qué hacías antes. Si vienes del mismo sector por cuenta ajena, la continuidad se puede defender. Si fue un salto en frío, casi siempre conviene esperar o reforzar con garantías.
Ingresos estacionales
Campaña, temporada alta, facturación concentrada en unos meses. Deja de ser un obstáculo cuando se presenta como lo que es: un ciclo que se repite y que se ve en doce meses de movimientos.
Con socios o en varias sociedades
Hay que enseñar el conjunto, incluidos los avales que hayas firmado a tus empresas. Callarlos no sirve de nada: aparecen en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.
Lo que va a pasar
Vas a enseñar más papel
Vas a enseñar más papel
y va a tardar más.
Prefiero decírtelo ahora y no a mitad de la operación. Esto es lo que cambia de verdad respecto a un asalariado.
De partida financian menos
Es habitual que el punto de arranque quede por debajo del de un asalariado con la misma cuota. Se compensa con más entrada, con una garantía adicional o con un avalista, y a veces con una sola de esas cosas basta.
Piden dos ejercicios completos
Con menos de dos años de actividad la lista de entidades se estrecha muchísimo, aunque no se queda vacía. Depende del sector, de lo que hicieras antes y de lo que enseñe la cuenta del negocio.
El tiempo corre distinto
Entre reunir documentación, que el analista la digiera y que pida lo que falta, un expediente así tarda más en cerrarse. Si ya has firmado arras, eso hay que tenerlo en la cabeza desde el primer día.
No todas las entidades te quieren igual
Hay bancos cómodos con el cuenta propia y bancos que directamente no entran. Presentar el mismo expediente en las cinco oficinas de tu calle es perder semanas; el trabajo está en elegir a quién se le lleva.
Qué necesito de ti
La carpeta que
La carpeta que
cambia el resultado.
Este es el punto donde se gana o se pierde la operación. Si lo tienes a mano, en 48-72 horas te digo algo con fundamento.
- Las dos últimas declaraciones de la renta completas
- Modelos trimestrales del año en curso (130 o 131, y 303)
- Resumen anual de IVA (modelo 390) o su equivalente
- Recibos de autónomos de los últimos meses
- Certificados de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social
- Doce meses de extractos de la cuenta del negocio
- Vida laboral actualizada
- Si eres societario: impuesto de sociedades, balance y cuenta de resultados
- Préstamos, pólizas de crédito y leasings abiertos
Cómo funciona
Primero se ordenan los números.
Primero se ordenan los números.
Después se llama al banco.
1
DÍA 0
Radiografía de tus ingresos
Miro renta, modelos y extractos y calculo el ingreso que te va a reconocer una entidad, que casi nunca coincide con el que tú tienes en la cabeza.
2
48 A 72 H
Tu cuota real, por escrito
De esa radiografía sale lo que puedes pedir de verdad y si hace falta apoyar la operación con alguna garantía. O si no hace falta ninguna.
3
CUANDO TÚ DIGAS
Expediente y elección de entidades
Monto la carpeta con la explicación de tu actividad delante y no escondida al final, y la presento solo a los bancos que trabajan bien con cuenta propia.
4
5 A 7 SEMANAS
Negociación y firma
Se compara por TAE con las vinculaciones dentro y se cierra la mejor. Un expediente de cuenta propia suele tardar algo más, y eso está avisado desde el día uno.
El estudio de viabilidad es gratuito y los honorarios se cobran solo si la operación se firma en notaría. Ninguna entidad garantiza la concesión por adelantado y yo tampoco puedo hacerlo. Lo que sí puedo es que tu expediente llegue completo, explicado y a la entidad que toca.
Preguntas
Lo que me preguntan
Lo que me preguntan
una y otra vez.
Llevo menos de dos años de autónomo. ¿Pierdo el tiempo?
No necesariamente, pero conviene ser realista. Con un solo ejercicio cerrado el número de entidades se reduce mucho y suele hacer falta más entrada o una garantía adicional. Si vienes del mismo sector por cuenta ajena, eso juega a favor. En el estudio te lo digo sin adornos.
Me deduzco muchos gastos y el rendimiento neto me sale bajo. ¿Qué hago?
Es la situación más frecuente y no tiene solución mágica a corto plazo: la entidad lee lo que has declarado. Lo que se puede hacer es apoyar el expediente con extractos, con patrimonio, con un avalista o con más entrada. Y si la compra no corre prisa, replantear la próxima declaración con tu asesor fiscal.
¿Cuánto me van a financiar?
Depende del rendimiento que te reconozcan y de la garantía que haya detrás, no de una tabla fija. Como referencia general del mercado, un autónomo suele partir por debajo de un asalariado equivalente, y esa diferencia se cubre con ahorro o con garantías. En el estudio te doy tu número, no el del folleto.
Tengo un aplazamiento con Hacienda y estoy al corriente. ¿Me van a rechazar?
No es automático, pero es un punto sensible. Hay entidades que lo admiten si está al corriente y bien documentado, y otras que ni entran a mirarlo. Por eso conviene decirlo desde el minuto uno: escondido se descubre igual y encima quema la operación.
¿Qué me cuesta a mí todo esto?
El estudio, nada. Los honorarios solo si se firma en notaría, y los tienes por escrito antes de que yo mueva un papel. Si la operación no llega a firmarse, no se factura.
Seguir leyendo
Si tu caso tiene
Si tu caso tiene
más de una pata.
Tráeme los números.
Yo los traduzco.
Con la renta, los modelos y doce meses de extractos te digo qué ingreso te va a reconocer una entidad, qué cuota aguantas y a qué bancos tiene sentido ir. Averiguarlo no te cuesta nada.
Ángel López · intermediario de crédito inmobiliario. Contratar un préstamo hipotecario es una decisión de largo plazo: antes de firmar, revisa la FEIN y compara siempre por TAE.