No es la norma ni un truco de nadie. Son cuatro vías concretas, cada una con sus requisitos, y la mayoría de la gente no encaja en ninguna. Aquí están, sin adornos.
Soy Ángel López, intermediario de crédito inmobiliario. Compruebo si entras en alguna y, si no entras, te lo digo el primer día.
Es el malentendido que más disgustos provoca, así que lo pongo el primero. Aunque te financien el precio entero, los impuestos y los gastos de la compraventa los pones tú, en efectivo y el mismo día de la firma.
Lo habitual es que se financie en torno al 80 % del menor entre el precio de compra y la tasación. En vivienda habitual y con buen perfil se puede subir de ahí, pero ese es el punto del que se parte.
Los gastos de la compraventa —impuestos, notaría, registro y gestoría— se mueven alrededor del 10-12 % del precio según la comunidad y el tipo de vivienda. Ninguna de las vías de esta página los cubre.
Una financiación tan alta sale más cara: más importe, normalmente peor tipo y más años pagando intereses. Que se pueda no significa que convenga.
Y ojo con la tasación: el porcentaje se calcula sobre el menor de los dos valores. Comprar por encima de tasación te obliga a poner esa diferencia de tu bolsillo, aunque el resto salga bien.
Cada uno tiene sus condiciones y sus límites, y no se combinan a capricho. Mira si alguno se parece a tu situación.
El Estado avala una parte del préstamo para que la entidad pueda financiar por encima de lo habitual. Está dirigido a quien no haya cumplido 36 años en el momento de la firma y a familias con menores a cargo, que en ese caso no tienen tope de edad.
Cubre hasta el 20 % del préstamo, y hasta el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior. Exige que sea primera vivienda y habitual, residencia legal en España los dos años anteriores, un tope de ingresos ligado al IPREM que desde junio de 2026 depende de la provincia, y un precio máximo de vivienda que fija cada comunidad. El aval dura los diez primeros años y la línea está abierta hasta el final de 2027.
Se aporta una segunda vivienda ya pagada —tuya o de tus padres— como garantía añadida. Con dos inmuebles respondiendo, la entidad puede subir el importe. Es la vía más usada y también la que hay que pensar mejor: si la cosa se tuerce, el inmueble de apoyo está en juego.
Una persona solvente responde contigo. No aporta un inmueble concreto: responde con todo su patrimonio presente y futuro. Funciona, es habitual entre familias, y conviene que quien avala entienda con exactitud lo que está firmando.
Los bancos financian mejor los inmuebles de su cartera, y ahí sí aparecen operaciones que rozan el total. A cambio eliges dentro de su catálogo y en las ubicaciones que ellos tengan, que rara vez son las que tú tenías en la cabeza.
No es una vía aparte, pero funciona igual: si el precio pactado queda por debajo del valor tasado, ese porcentaje habitual calculado sobre la tasación puede acercarse mucho a lo que pagas. Sale en compras bien negociadas y no se puede forzar.
Trabajo estas operaciones y las firmo, pero me niego a venderlas como si no tuvieran contrapartida. Léete esto entero.
Si echas hasta el último euro en los gastos, te quedas sin fondo para una avería, una baja o un mes malo. La cuota que puedes pagar hoy y la que puedes pagar en un año torcido no son la misma cuota.
Con una financiación tan alta pasan años hasta que lo que debes baja del valor del piso. Si te ves obligado a vender pronto, puedes encontrarte con que la venta no cubre la deuda.
A más riesgo para la entidad, peores condiciones. Compara por TAE y mira la cuota, sí, pero mira también el total que habrás pagado cuando termines.
Quien firma como avalista responde con lo suyo durante años. Eso merece una conversación seria en casa y, muchas veces, pactar desde el principio cuándo se le libera.
Lo primero es saber si alguna de las vías es la tuya. Para eso me hace falta bastante poco.
Reviso una por una con tu edad, tus ingresos y tu provincia delante. Si no entras en ninguna, lo sabes ese mismo día junto con qué te falta para entrar.
La cuota, el dinero que necesitas tener el día de la firma contando impuestos y gastos, y qué pasaría si los tipos suben. Sin ese número, lo demás es humo.
Se lleva a las entidades adheridas o compatibles con tu vía, que no son todas ni mucho menos, y se compara por TAE.
Notaría con los plazos vigilados. Y si en algún punto la operación deja de tener sentido, te lo digo, aunque eso signifique que no cobro.
Las condiciones de los avales públicos y de los programas de cada entidad cambian, y los topes de ingresos y de precio dependen de tu provincia y de tu comunidad autónoma. Lo de esta página es orientación general y no una oferta: tu caso concreto se comprueba antes de mover nada. El estudio es gratuito y los honorarios solo se cobran si se firma en notaría.
Existe, pero no como producto de escaparate. Se llega hasta ahí por una vía concreta: un aval público, una segunda garantía, un avalista o un inmueble de la propia entidad. Sin ninguna de esas cuatro cosas, lo esperable es que la financiación se quede alrededor del 80 %.
Sí que los necesitas. Los impuestos y los gastos de la compraventa, que rondan el 10-12 % del precio, se pagan aparte y en efectivo. Ni el aval público ni las demás vías los cubren. Es el error más caro que veo cometer.
Hasta el 20 % del préstamo, y hasta el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior. Está pensado para quien no haya cumplido 36 años al firmar y para familias con menores a cargo. Hay un tope de ingresos ligado al IPREM y un precio máximo de vivienda que fija cada comunidad autónoma, así que hay que comprobarlo con tus números y tu provincia delante.
Sirve, y es la vía más frecuente de todas. Su vivienda entra como garantía adicional y la entidad puede subir el importe. Antes de firmar conviene que ellos entiendan bien el riesgo que asumen y que se hable de cómo y cuándo se libera esa garantía.
Te lo digo el primer día y no a los tres meses. Y te digo qué te falta: cuánto ahorro, cuánto tiempo o qué cambio en tu situación te pondría en condiciones. A veces la respuesta buena es esperar medio año, y prefiero decirla a colocarte una operación mala.
Si tienes menos de 36, el aval público es solo una pieza de un plan más largo.
Con plaza, las vías de esta página se estudian con mejor cara.
Si además eres cuenta propia, el orden en que se presentan los papeles importa el doble.
Es media hora y te ahorra el disgusto de descubrir a mitad de la compra que esto no era para ti. Y si entras, salimos de la llamada con el plan hecho y las entidades elegidas.
Ángel López · intermediario de crédito inmobiliario. Contratar un préstamo hipotecario es una decisión de largo plazo: antes de firmar, revisa la FEIN y compara siempre por TAE.
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