Tu diferencial está por encima de mercado
Firmaste hace años con unas condiciones que hoy no pondría nadie. Es el caso clásico y el que más ahorro deja, sobre todo si te quedan muchos años por delante.
Cambiar de banco · de variable a fijo · bajar diferencial
Subrogación de hipoteca: llevártela a otro banco.
Trasladas el préstamo que ya tienes a otra entidad con mejores condiciones. Ni cancelas, ni compras otra vez, ni vuelves a pagar el impuesto.
Soy Ángel López, intermediario de crédito inmobiliario. Antes de mover nada te digo si de verdad compensa, porque muchas veces la respuesta es quedarse y renegociar.
Estudio gratuito en 48-72 h · honorarios solo si firmas en notaría
Qué es exactamente
No es una hipoteca nueva.
No es una hipoteca nueva.
Es la misma, en otra entidad.
Cambia quién te ha prestado el dinero, y con ello el tipo, el plazo y las vinculaciones. El capital pendiente y la garantía sobre tu casa siguen siendo los mismos.
Lo que queda por pagar no se toca. Si además quieres pedir más dinero, eso ya no es una subrogación: es otra operación distinta y se plantea aparte.
La entidad nueva asume tu préstamo tal cual y le cambia las condiciones. Por eso el trámite es más corto y bastante más barato que constituir una hipoteca desde cero.
Tu banco actual puede intentar retenerte igualando o mejorando la oferta en cuanto se entera. Eso no es un contratiempo: es exactamente el resultado que estabas buscando.
El motivo más frecuente para moverse hoy no es rascar unas décimas, sino pasar de tipo variable a tipo fijo y dejar de depender de lo que haga el índice.
Cuándo tiene sentido
Hay cinco razones buenas
Hay cinco razones buenas
y una mala.
La mala es cambiarse porque sí. Mira si alguna de las otras se parece a tu caso.
Quieres dejar de depender del euríbor
Pasar de variable a fijo para saber lo que pagas hasta el final. La ley limita mucho lo que te pueden cobrar por ese cambio en concreto, y casi nadie lo sabe.
Te obligan a productos que no usas
Seguros, planes y tarjetas que contrataste para conseguir el diferencial y que hoy te cuestan más de lo que te ahorran. Se puede negociar soltarlos o irse a quien no los pida.
Necesitas otra cuota
Estirar el plazo baja la mensualidad aunque encarezca el total. Hay etapas en que eso es justo lo que hace falta, y es una decisión legítima si se toma con los números delante.
Te subrogas en la hipoteca del promotor
Comprando obra nueva puedes asumir el préstamo que el promotor tiene sobre el edificio. Ahorra en gastos, pero las condiciones no siempre son buenas: se compara con lo que consigues por tu cuenta.
La razón mala: moverte sin echar cuentas
Cambiar cuesta dinero. Si el ahorro tarda más en compensarlo que lo que piensas quedarte en esa casa, la mejor operación es no hacer ninguna. Y te lo diré.
Antes de mover nada
Primero llama a tu banco.
Primero llama a tu banco.
En serio.
Es el consejo que menos me conviene dar y el que más veces resuelve el asunto sin que haya que hacer nada más.
Renegociar en casa suele salir más barato
Modificar las condiciones en tu propia entidad tiene menos trámite y menos coste que irse. Si acepta, te ahorras la mudanza entera. Pídelo por escrito y guarda la respuesta.
Enseñar una oferta de fuera es lo que mueve a un banco
Mientras no vea que te puedes marchar, no tiene ningún motivo para mejorarte. Conseguir esa oferta es media operación, y a veces resulta ser la operación entera.
El ahorro se mide en años, no en décimas
Se calcula cuánto baja la cuota, cuánto cuesta el cambio y en cuántos meses lo recuperas. Si el plazo de recuperación es más largo que tu horizonte en esa vivienda, no compensa.
Si te queda poco por pagar, casi nunca sale
Con pocos años y poco capital pendiente, el ahorro en intereses es pequeño y los gastos fijos se lo comen entero. Prefiero decírtelo el primer día.
Qué cuesta
Menos de lo que se cree,
Menos de lo que se cree,
y la ley pone topes.
Esto es lo que dice la normativa sobre el reparto de gastos y sobre lo que te pueden cobrar. Con tu escritura delante te doy tu cifra exacta.
La tasación la pagas tú
Es el gasto que la normativa deja del lado del cliente. La entidad nueva necesita saber cuánto vale hoy tu vivienda y esa factura es tuya.
Notaría, gestoría y registro los paga la entidad
La ley de contratos de crédito inmobiliario asigna al prestamista los aranceles notariales, la gestoría y la inscripción de la garantía en el registro. No es un detalle comercial: le corresponde.
La comisión por marcharte tiene tope legal
En préstamos a tipo variable, el máximo es del 0,25 % del capital reembolsado durante los tres primeros años, o del 0,15 % durante los cinco primeros, según el régimen que se pactara. En tipo fijo, hasta el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % después. Y en todo caso no puede superar la pérdida real de la entidad.
Pasar de variable a fijo está aún más limitado
Para ese cambio concreto el tope es del 0,15 % del capital durante los tres primeros años del préstamo, y superados esos tres años no cabe exigir compensación alguna. Es el dato que más dinero ahorra y el que menos se conoce.
Qué necesito de ti
Con tu escritura y un recibo
Con tu escritura y un recibo
ya se puede calcular.
Es de las operaciones que menos papeleo inicial piden. Con esto te digo en dos días si compensa o no.
- Escritura de tu hipoteca actual, con el apartado de comisiones
- Último recibo del préstamo
- Certificado de saldo pendiente que te facilita tu banco
- Tres nóminas o las dos últimas declaraciones de la renta
- Vida laboral y préstamos abiertos
- Nota simple actualizada de la vivienda
- Qué productos tienes contratados con tu entidad y qué pagas al año por ellos
- DNI de todos los titulares
Cómo funciona
Primero el cálculo.
Primero el cálculo.
Después la mudanza.
1
DÍA 0
Miramos tu escritura
Tipo, diferencial, plazo que queda, comisiones pactadas y qué vinculaciones arrastras. Ahí ya se ve si hay recorrido o no lo hay.
2
48 A 72 H
El número del ahorro
Cuánto bajaría la cuota, cuánto cuesta el cambio y en cuántos meses lo recuperas. Si no sale, te lo digo ahí mismo.
3
CUANDO TÚ DIGAS
Ofertas y contraoferta
Busco condiciones fuera y, con ellas en la mano, se le da a tu banco la oportunidad de igualarlas. Ganes por un lado o por el otro, ganas.
4
4 A 6 SEMANAS
Firma
Tasación, FEIN, acta de transparencia y notaría. Y si tu entidad mejora antes, la cosa se queda en una modificación y sale aún más barata.
Los topes de comisión que aparecen aquí son los que fija la normativa de crédito inmobiliario para los préstamos sujetos a ella; tu escritura concreta puede tener pactado un régimen distinto dentro de esos límites, y por eso se lee antes de prometer nada. El estudio es gratuito y los honorarios solo si la operación se firma en notaría.
Preguntas
Lo que me preguntan
Lo que me preguntan
una y otra vez.
¿Me pueden cobrar por irme a otro banco?
Dentro de unos topes, sí. En tipo variable, hasta el 0,25 % del capital que reembolsas durante los tres primeros años, o el 0,15 % durante los cinco primeros, según el régimen pactado. En tipo fijo, hasta el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % después. Y siempre con el límite de la pérdida real de la entidad. Lo primero que hago es leer tu escritura para saber cuál te aplica.
Quiero pasar de variable a fijo. ¿Sale caro?
Menos de lo que parece. Para ese cambio en concreto el tope es del 0,15 % del capital durante los tres primeros años del préstamo, y pasados esos tres años no te pueden exigir compensación. Si tu hipoteca ya tiene unos años, esa parte no te cuesta nada.
¿Tengo que volver a pagar los impuestos de la hipoteca?
No. No estás comprando otra vez ni constituyendo un préstamo nuevo: se traslada el que ya existe. Ese es justo el motivo por el que esta operación sale mucho más barata que cancelar y volver a firmar de cero.
¿Puede mi banco impedir que me marche?
Impedirlo, no. Lo que sí suele hacer es ofrecerte quedarte con mejores condiciones en cuanto ve que tienes una oferta de otro sitio. Que reaccione así es una buena noticia: consigues lo que buscabas sin moverte de sitio.
¿Cuánto se tarda?
Entre cuatro y seis semanas desde que hay oferta aceptada, contando tasación y notaría. Lo que más se alarga suele ser el certificado de saldo de tu entidad actual, que a veces se hace de rogar.
Seguir leyendo
Si tu caso tiene
Si tu caso tiene
más de una pata.
Mándame tu escritura.
Te digo si compensa.
En dos días tienes el cálculo: cuánto baja la cuota, qué cuesta moverla y en cuántos meses lo recuperas. Si el número no sale, también te lo digo, y no te habrá costado nada saberlo.
Ángel López · intermediario de crédito inmobiliario. Contratar un préstamo hipotecario es una decisión de largo plazo: antes de firmar, revisa la FEIN y compara siempre por TAE.