Divorcio o separación
El más común. Uno se queda la vivienda familiar y compensa al otro, normalmente dentro del convenio regulador. La compensación puede ser dinero, otros bienes o asumir deuda.
Divorcio · herederos · pareja de hecho · valoración
Extinción de condominio: uno se queda la casa.
Deshacer una propiedad compartida sin venderla a un tercero. Se usa muchísimo en separaciones y entre hermanos que heredan juntos.
Soy Ángel López, intermediario de crédito inmobiliario. Mi parte es la que casi todo el mundo deja para el final y debería ir primero: que la entidad acepte que uno solo se quede con el préstamo.
Estudio gratuito en 48-72 h · honorarios solo si firmas en notaría
Qué es y por qué se usa
No es una compraventa.
No es una compraventa.
Es deshacer algo que estaba compartido.
Jurídicamente es otra figura, y esa diferencia tiene consecuencias prácticas. Pero ojo, porque disolver la copropiedad no disuelve el préstamo.
Se reparte algo que no se puede partir. Como un piso no se corta por la mitad, uno se lo queda entero y compensa al otro por la parte que le corresponde.
Suele tributar de forma distinta a una compraventa de media vivienda, y por eso se elige esta vía. Cuánto y cómo depende de tu comunidad y de cómo se plantee, así que ese cálculo lo confirma tu asesor fiscal antes de firmar.
La hipoteca no se entera de nada. Sigue a nombre de los dos hasta que la entidad acepte expresamente lo contrario, y ese es el punto donde se tuercen la mayoría de estas operaciones.
Si quien se queda no puede asumir el préstamo en solitario, la escritura se puede firmar igual. Y ahí es donde empieza el problema de verdad.
Cuándo aparece
Cuatro situaciones
Cuatro situaciones
que acaban aquí.
Distintas de origen y con papeleo distinto, aunque el problema con el banco acabe siendo el mismo.
Hermanos que heredan juntos
Tres hermanos y un piso. Uno lo quiere y los demás prefieren dinero. Si encima queda hipoteca viva, hay que resolver también quién responde de ella a partir de entonces.
Pareja de hecho que se separa
Sin convenio regulador de por medio, todo se pacta desde cero. Es más libre y también más fácil de hacer mal si no queda documentado quién puso qué en su momento.
Socios o familiares que compraron a medias
Una inversión conjunta que uno quiere deshacer. Aquí lo que más cuesta es ponerse de acuerdo en el valor del inmueble, y conviene apoyarse en una tasación en lugar de en opiniones.
El error caro
Firmar ante notario
Firmar ante notario
antes de tener el sí del banco.
Lo veo varias veces al año y siempre termina igual. Léete esto antes de ponerle fecha a nada.
Te quedas la casa entera y la deuda compartida
Pasas a ser el único dueño, pero el préstamo sigue a nombre de los dos. El otro sigue atado a una vivienda que ya no es suya, y tú no puedes mover nada sin contar con él.
El que salió no puede pedir nada
Ese préstamo le sigue contando como deuda propia. Cuando vaya a comprarse otra vivienda se encontrará con que no le llega, y entonces habrá que resolverlo con prisa y sin margen.
La valoración importa más de lo que parece
Si la compensación no se corresponde con el valor real, puede aparecer un exceso de adjudicación con consecuencias fiscales. Una tasación evita la discusión y protege a los dos.
Sin acuerdo entre las partes no hay operación
Si uno no quiere firmar, esto no se resuelve en una oficina bancaria: se resuelve con un abogado y por otra vía. Ahí yo ya no pinto nada y te lo diré directamente.
Qué cuesta
La parte de financiación
La parte de financiación
y la parte fiscal, que van aparte.
Te separo lo que es mío de lo que corresponde a tu asesor, porque mezclarlo es justo lo que hace que la gente se lleve sorpresas.
Tasación de la vivienda
Necesaria para fijar la compensación y para que la entidad valore la operación. Ese gasto corre por cuenta del cliente y suele ser el primero que aparece.
Notaría y registro
La escritura de extinción se firma y se inscribe. Si además se modifica el préstamo, en esa parte los aranceles notariales, la gestoría y la inscripción corresponden al prestamista.
El cambio en la hipoteca
Puede haber comisión si venía pactada en la escritura del préstamo. Se lee antes de dar ninguna cifra, porque cambia bastante el total.
Impuestos: eso se lo preguntas a tu asesor
Esta operación tributa de forma distinta a una compraventa y depende de tu comunidad autónoma y de cómo se plantee. No te voy a dar un porcentaje que no me corresponde dar a mí.
Qué necesito de ti
Lo de la casa, lo del préstamo
Lo de la casa, lo del préstamo
y lo del acuerdo.
Con esos tres bloques se puede plantear la operación completa a la entidad. Sin el tercero, no hay nada que plantear.
- Escritura de compra de la vivienda
- Nota simple actualizada
- Escritura del préstamo y último recibo
- Certificado de saldo pendiente
- Convenio regulador o el acuerdo al que hayáis llegado, aunque sea un borrador
- Nóminas o declaraciones de renta de quien se queda
- Vida laboral y préstamos abiertos de esa persona
- DNI de todos los copropietarios
Cómo funciona
El orden lo es todo
El orden lo es todo
en esta operación.
1
DÍA 0
¿Puede quien se queda?
La primera pregunta y la que lo decide todo: la cuota entera contra un solo sueldo. Si ahí no sale, hay que replantear el acuerdo antes de escribirlo.
2
48 A 72 H
El plan completo
Qué se le propone al banco, si hace falta avalista o estirar el plazo, y en qué orden hay que firmar cada cosa para que nadie quede colgado.
3
CUANDO TÚ DIGAS
El sí del banco, por escrito
Se presenta la operación a tu entidad y, si conviene, también a otras. No se firma nada en notaría hasta que esa respuesta esté por escrito.
4
5 A 8 SEMANAS
Notaría
Se firma la extinción y el cambio en el préstamo, a poder ser el mismo día, y se inscribe todo en el registro.
La extinción de condominio tiene una vertiente fiscal y legal que corresponde a tu asesor o a tu abogado: el reparto, la valoración y la tributación no son competencia de un intermediario de crédito. Mi parte es que la hipoteca quede resuelta y a nombre de quien toca. El estudio es gratuito y los honorarios solo si la operación se firma en notaría.
Preguntas
Lo que me preguntan
Lo que me preguntan
una y otra vez.
¿Puedo hacerla si no puedo asumir la hipoteca yo solo?
Firmarla, se puede. Y es exactamente lo que no hay que hacer. Te quedarías con la vivienda entera y con un préstamo que seguís debiendo los dos, lo que os deja atrapados a ambos. Primero se comprueba que la entidad acepta, y si no acepta se busca cómo reforzar la operación.
¿Por qué se hace así y no vendiéndole mi mitad al otro?
Porque jurídicamente es otra figura y suele tributar de manera distinta, lo que en muchos casos sale más barato. Cuánto exactamente depende de tu comunidad autónoma y de cómo se plantee, así que ese número te lo tiene que dar tu asesor fiscal y no yo.
Mi ex no colabora. ¿Qué hago?
Si no hay acuerdo, esto no se desatasca en una oficina bancaria: es un asunto para tu abogado, que tiene vías para forzar la división. Cuando haya acuerdo o resolución judicial, yo me encargo de la parte de la hipoteca.
¿Cuánto vale la casa para calcular la compensación?
Lo que diga una tasación, no lo que diga un portal inmobiliario ni lo que le parezca a cada uno. Es el modo de que la cifra sea defendible y de que nadie se sienta engañado tres años después.
¿Se puede aprovechar para cambiar las condiciones del préstamo?
Muchas veces sí, y suele ser buena idea: ya que se toca la escritura, se aprovecha para revisar tipo, plazo y vinculaciones. Se plantea todo junto en la misma negociación, que además da más fuerza.
Antes de poner fecha con el notario,
hablemos del banco.
Es media hora que evita el disgusto más caro que veo en estas operaciones. Cuéntame quién se queda, qué se compensa y qué préstamo hay, y te digo si sale tal y como está planteado.
Ángel López · intermediario de crédito inmobiliario. Contratar un préstamo hipotecario es una decisión de largo plazo: antes de firmar, revisa la FEIN y compara siempre por TAE.