La familia ha crecido
El motivo número uno. Aparece la casa que encaja y no da tiempo a vender antes. La alternativa de esperar suele significar perderla.
Vender y comprar a la vez · plazo para vender · cuota reducida
Hipoteca puente: cambiar de casa sin quedarte en medio.
Compras la nueva antes de haber vendido la tuya. La entidad te da un plazo para venderla y, mientras tanto, pagas menos.
Soy Ángel López, intermediario de crédito inmobiliario. Esto se planifica antes de poner tu casa en venta: cuando ya hay comprador y una fecha encima, las opciones se reducen mucho.
Estudio gratuito en 48-72 h · honorarios solo si firmas en notaría
Qué resuelve
El problema no es el dinero.
El problema no es el dinero.
Es el orden.
Casi nadie puede vender y comprar el mismo día. Esta operación existe para cubrir ese hueco sin que tengas que mudarte dos veces ni aceptar la primera oferta que llegue.
La entidad financia la compra de la nueva contando con que vas a vender la actual. Normalmente une las dos viviendas como garantía durante ese periodo.
Te da un plazo para vender, que suele moverse en el entorno de uno o dos años según la entidad. Durante ese tiempo pagas una cuota reducida o solamente intereses.
Cuando vendes, con lo obtenido cancelas la parte que corresponde y el préstamo se queda ajustado a la vivienda nueva, ya con su cuota normal.
Si no vendes dentro del plazo, la cuota pasa a ser la de todo lo que debes. Ese es el riesgo real de esta operación y hay que mirarlo de frente antes de firmar.
Cuándo se usa
Cinco motivos
Cinco motivos
para cambiar de casa a destiempo.
Todos legítimos, y todos con la misma pregunta detrás: cuánto vas a tardar en vender.
Cambio de ciudad por trabajo
Con fecha de incorporación encima. El puente resuelve el calendario, aunque conviene valorar también alquilar unos meses antes de comprar en una ciudad que no conoces.
Has encontrado una oportunidad
Un precio que no se va a repetir. Se puede aprovechar, pero el número tiene que salir contando con vender tu casa por debajo de lo que te gustaría, nunca por encima.
Quieres reformar antes de mudarte
Comprar, reformar con calma y mudarte después. Es cómodo, y significa unos meses pagando dos sitios que hay que tener presupuestados desde el principio.
Prefieres alquilar la actual en vez de venderla
Entonces esto no es un puente: es una segunda hipoteca con dos inmuebles y se analiza distinto. La renta futura no cuenta como ingreso hasta que existe de verdad.
El riesgo, sin adornos
Si no vendes,
Si no vendes,
te quedan dos cuotas.
Es una operación útil y la firmo, pero tiene un punto de riesgo muy concreto que hay que entender antes de nada.
Tu casa vale lo que alguien pague, no lo que pide el vecino
Toda la operación se apoya en el precio al que vendas. Conviene hacer los números con una valoración prudente y no con la más optimista que encuentres en internet.
El plazo corre desde el primer día
Si el mercado de tu zona es lento o el piso tiene algo que lo frena, un año se pasa volando. Mejor saber antes de firmar cuánto tarda en venderse lo que tienes.
Bajar el precio no siempre es una opción
Si has ajustado tanto que necesitas vender por encima de mercado para que cuadre, no te queda margen de maniobra. Esa es exactamente la situación que hay que evitar.
La alternativa aburrida existe y a veces gana
Vender primero, alquilar unos meses y comprar sin prisa. Es incómodo y supone una mudanza más, pero elimina el riesgo entero. Te la voy a poner encima de la mesa.
Qué cuesta
Son dos operaciones,
Son dos operaciones,
aunque parezcan una.
Y eso se nota en la factura. Estas son las partidas que más sorprenden cuando llegan.
Tasación de las dos viviendas
La que compras y la que vendes, porque las dos entran en la garantía durante el periodo. Ese gasto corre por cuenta del cliente.
Constitución de la hipoteca nueva
Con su notaría, su registro y su gestoría. En las operaciones sujetas a la normativa de crédito inmobiliario esas partidas corresponden al prestamista, y la tasación al cliente.
La cancelación cuando vendas
Cancelar y liberar la garantía de la vivienda vendida tiene su trámite y su coste. Se cuenta en el cálculo desde el principio y no cuando aparece.
Los meses con dos viviendas
Suministros, comunidad e impuestos de las dos a la vez mientras dure el proceso. No es hipoteca, pero es dinero que sale todos los meses igual.
Qué necesito de ti
Lo de la casa que dejas
Lo de la casa que dejas
y lo de la que quieres.
Con las dos mitades se calcula la operación completa y, sobre todo, el escenario de que tardes en vender.
- Escritura y nota simple de tu vivienda actual
- Escritura del préstamo actual, si todavía tienes hipoteca
- Certificado de saldo pendiente
- Datos y precio de la vivienda que quieres comprar
- Qué esperas obtener por la tuya y en qué te basas para decirlo
- Tres nóminas o las dos últimas declaraciones de la renta
- Vida laboral y préstamos abiertos
- DNI de todos los titulares
Cómo funciona
El número que decide
El número que decide
es el del escenario malo.
1
DÍA 0
Las dos casas encima de la mesa
Qué debes de la actual, cuánto puedes sacar por ella y cuánto cuesta la nueva. Con eso ya se ve si el puente es la herramienta o no lo es.
2
48 A 72 H
Los tres escenarios
Qué pagas mientras vendes, qué pagas si vendes al precio esperado y qué pagarías si tardaras el doble. Ese tercer número es el que decide.
3
CUANDO TÚ DIGAS
Presentación
Se lleva a las entidades que hacen este tipo de operación, con las dos viviendas documentadas y una valoración defendible de la tuya.
4
4 A 7 SEMANAS
Firma
Tasaciones, FEIN, acta de transparencia y notaría de la compra. Y después seguimiento hasta que se vende la antigua y el préstamo se ajusta.
El plazo para vender, la cuota reducida durante ese periodo y las condiciones de la garantía varían mucho de una entidad a otra y aquí no se garantizan. Esta operación depende de que la vivienda actual se venda, y el precio de venta no lo controla nadie. El estudio es gratuito y los honorarios solo si la operación se firma en notaría.
Preguntas
Lo que me preguntan
Lo que me preguntan
una y otra vez.
¿Cuánto tiempo me dan para vender?
Depende de la entidad; lo habitual se mueve en el entorno de uno o dos años. Lo importante no es tanto el plazo que te den como cuánto tarda de verdad en venderse una vivienda como la tuya en tu zona. Ese dato se mira antes de firmar, no después.
¿Y si no consigo venderla a tiempo?
Cuando vence el plazo pasas a pagar la cuota correspondiente a todo lo que debes, que es bastante más alta. Por eso el cálculo se hace siempre con el escenario malo delante: si con esa cuota no puedes, la operación no es para ti por muy cómoda que parezca hoy.
¿Puedo hacerlo si todavía debo dinero de la casa actual?
Sí, es el caso normal. Se tiene en cuenta lo que queda pendiente y lo que se espera obtener por la venta. Lo que no encaja bien es que quede mucha deuda y poco margen entre lo que debes y lo que la vivienda vale.
¿Y si en vez de vender la alquilo?
Entonces ya no hablamos de una operación puente, sino de mantener dos hipotecas a la vez. Se puede plantear, pero la entidad analiza si aguantas las dos cuotas sin contar con el alquiler, porque ese ingreso todavía no existe cuando se firma.
¿No sería mejor vender primero?
Muchas veces sí, y te lo voy a decir aunque signifique que no hay operación para mí. Vender, alquilar unos meses y comprar sin prisa elimina el riesgo entero a cambio de una mudanza más. Si tu margen es justo, esa es la opción sensata.
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Si tu caso tiene
Si tu caso tiene
más de una pata.
Subrogación de hipoteca →
Si además arrastras una hipoteca con condiciones malas en la casa que dejas.
Hipoteca para segunda vivienda →
Si al final decides quedarte la casa actual y alquilarla en vez de venderla.
Operaciones complejas →
Todas las demás operaciones sobre una hipoteca, en una sola página.
Antes de enseñar tu casa,
hagamos los números.
La diferencia entre que esto salga bien o mal está en el escenario que casi nadie calcula: qué pasa si tardas el doble en vender. Media hora y sales sabiendo si te lo puedes permitir.
Ángel López · intermediario de crédito inmobiliario. Contratar un préstamo hipotecario es una decisión de largo plazo: antes de firmar, revisa la FEIN y compara siempre por TAE.