La casa de vacaciones
El caso más frecuente en la costa onubense y en la sierra. Sale adelante si el inmueble está en una zona con mercado y la tasación acompaña. Las urbanizaciones muy estacionales o a medio terminar son otra conversación.
Costa · pueblo · inversión · apartamento para un hijo
Hipoteca para segunda vivienda: la casa que no es tu casa.
La de la playa, la del pueblo, el apartamento que quieres alquilar. Se financia, pero con otras reglas y con bastantes menos entidades dispuestas.
Soy Ángel López, intermediario de crédito inmobiliario. Aquí lo que decide no es tanto tu nómina como cuánto pones tú y dónde está el inmueble.
Estudio gratuito en 48-72 h · honorarios solo si firmas en notaría
La regla que cambia
Aquí no financian el ochenta.
Aquí no financian el ochenta.
Y esa es toda la diferencia.
Para la vivienda habitual la referencia del sector es un 80 % del menor valor entre precio y tasación. Cuando el destino es otro, esa referencia baja: lo que se ve con más frecuencia se mueve en el entorno del 60 al 70 %, y cada entidad tiene su política.
Necesitas más dinero encima de la mesa. Entre la parte que no financian y los impuestos y gastos de la compra, la aportación inicial se va bastante por encima de la de una primera vivienda.
Tu hipoteca actual cuenta entera. No se descuenta ni se compensa: la cuota que ya pagas se suma a la nueva y el conjunto tiene que caber en tu capacidad de pago.
La tasación se mira con más lupa. En costa y en municipios pequeños hay pocas ventas con las que comparar, y una tasación por debajo del precio pactado te obliga a poner la diferencia en efectivo.
No todas las entidades entran. Algunas no financian fuera de núcleos urbanos, otras piden un importe mínimo de préstamo y otras lo hacen a diario. Saber cuáles son evita un mes de noes.
Los cuatro casos
No es lo mismo un apartamento en la playa
No es lo mismo un apartamento en la playa
que un piso para alquilar.
La entidad no analiza «una segunda vivienda»: analiza qué vas a hacer con ella. De eso dependen el porcentaje y hasta si el expediente llega a entrar.
La casa del pueblo
La más difícil, y no por el precio sino por la falta de comparables. En municipios pequeños hay entidades que directamente no la tasan. Conviene comprobar que existe banco antes de firmar unas arras.
El piso para alquilar
Aquí el análisis cambia: interesa la rentabilidad, y también si aguantarías la cuota con el piso vacío unos meses. La renta futura no computa como ingreso hasta que existe y se declara.
El apartamento para un hijo que estudia fuera
Se financia como segunda vivienda aunque no lo uses tú. Y hay una decisión previa que casi nadie se plantea: ponerlo a nombre del hijo con vosotros detrás puede salir mejor que ponerlo al vuestro.
Lo que nadie cuenta antes
La cuota no es el único gasto
La cuota no es el único gasto
de tener dos casas.
No es una advertencia de manual: es lo que veo cuando alguien vuelve al año siguiente a preguntar si puede refinanciar.
Hacienda cuenta con esa casa aunque esté vacía
Un inmueble que no es tu residencia habitual y que tampoco está alquilado genera una imputación de renta en el IRPF. No es una cantidad enorme, pero aparece todos los años. Confírmalo con tu asesor fiscal antes de comprar, no en la declaración de junio.
Los gastos fijos van por duplicado
IBI, comunidad, seguro, suministros y mantenimiento de dos inmuebles. En una urbanización de costa la cuota de comunidad suele ser bastante más alta de lo que la gente calcula, porque detrás hay piscina, jardines y vigilancia.
El plazo suele ser más corto
Muchas entidades acortan el vencimiento cuando el destino no es la vivienda habitual. Menos años significa más cuota, así que el número que sale en una calculadora genérica a treinta años probablemente no sea el tuyo.
Si compras para alquilar, la fiscalidad manda
Cómo tributa la renta, qué gastos son deducibles y qué ocurre si el alquiler es turístico cambian el resultado de la inversión más que medio punto de diferencial. Eso lo lleva un asesor fiscal y conviene tenerlo hablado antes.
Los números de verdad
Cuánto tienes que tener
Cuánto tienes que tener
el día de la notaría.
Sin porcentajes de escaparate: estas son las partidas que hay que tener cubiertas para que la operación no se caiga en la última semana.
La parte que no te financian
Si la entidad llega al 70 % y no hay garantía adicional, el resto sale de tu bolsillo. Y se calcula sobre el precio de compra o sobre la tasación, el que sea menor de los dos.
Impuestos y gastos de la compraventa
En segunda mano, el impuesto de transmisiones, que varía según la comunidad autónoma. En obra nueva, IVA más actos jurídicos documentados. Súmale la notaría y el registro de la compra. Se paga en efectivo y no entra en el préstamo.
La tasación
Corre por cuenta del cliente, como en cualquier operación sujeta a la normativa de crédito inmobiliario. Los aranceles notariales de la escritura de préstamo, la gestoría y la inscripción corresponden al prestamista.
El colchón de los primeros meses
Si hay que amueblarla, arreglarla o tenerla parada hasta que aparezca inquilino, ese dinero también tiene que existir. Es la partida que más veces falta cuando se hacen los cálculos en casa.
Qué necesito de ti
Lo tuyo, lo de la casa que ya tienes
Lo tuyo, lo de la casa que ya tienes
y lo de la que quieres.
Con las tres mitades —sí, son tres— se ve en un par de días si la operación sale y con qué porcentaje.
- Tres últimas nóminas o las dos últimas declaraciones de la renta
- Vida laboral actualizada
- Escritura y nota simple de tu vivienda actual
- Recibo de la hipoteca que ya pagas y certificado de saldo pendiente
- Préstamos y financiaciones abiertas, con su cuota
- Datos, precio y referencia catastral del inmueble que quieres comprar
- Qué vas a hacer con él: uso propio, alquiler o las dos cosas
- DNI de todos los titulares
Cómo funciona
Antes de las arras
Antes de las arras
hay que saber si hay banco.
1
DÍA 0
La conversación de veinte minutos
Dónde está el inmueble, cuánto vale, cuánto pones y qué hipoteca arrastras. Con eso ya se intuye a qué porcentaje puedes aspirar.
2
48 A 72 H
El estudio con las dos cuotas juntas
La que ya pagas más la nueva, y qué aportación hace falta en cada escenario de financiación. Gratis y sin compromiso.
3
CUANDO TÚ DIGAS
Solo a las entidades que hacen esto
No se presenta en todas: se presenta en las que financian segunda vivienda en esa zona concreta. Eso ahorra semanas y evita noes que no significan nada.
4
4 A 6 SEMANAS
Tasación, FEIN y firma
Con los diez días de reflexión que marca la ley y el acta previa ante notario antes de la escritura. Yo estoy hasta el final.
Los porcentajes de financiación, el plazo máximo y las condiciones para segunda vivienda dependen de cada entidad, de la zona y del perfil del solicitante, y aquí no se garantizan. Las referencias fiscales son orientativas y no sustituyen al criterio de un asesor fiscal. El estudio es gratuito y los honorarios solo se cobran si la operación se firma en notaría.
Preguntas
Lo que me preguntan
Lo que me preguntan
una y otra vez.
¿Cuánto financian de una segunda vivienda?
Menos que de la habitual. La horquilla que se ve con más frecuencia está en el entorno del 60 al 70 % del menor valor entre precio y tasación, aunque hay entidades que suben y otras que ni entran según la zona. Aportando otro inmueble libre de cargas como garantía añadida ese porcentaje puede subir.
¿Me la dan si todavía estoy pagando la primera?
Sí, es el caso normal. Lo que se analiza es que las dos cuotas juntas quepan en tus ingresos con margen. La referencia habitual del sector es que el conjunto de lo que pagas al mes no supere en torno a un tercio de lo que ingresas neto.
¿Puedo usar la casa que ya tengo pagada como garantía?
Se puede plantear, y es la vía más habitual para subir el porcentaje financiado. Estarías hipotecando también ese inmueble, así que conviene entender bien qué se compromete y en qué momento se podría liberar. Se mira caso por caso.
¿Cambia algo si la voy a alquilar?
Cambia el análisis y cambia la fiscalidad. La entidad quiere ver que aguantas la cuota aunque el piso esté vacío, porque ese ingreso todavía no existe el día que se firma. Y lo que declares por la renta y lo que puedas deducirte lo tiene que ver tu asesor fiscal.
¿Y si la casa está en un pueblo pequeño?
Es el caso más complicado, no por el importe sino porque hay pocas ventas con las que comparar y la tasación se resiente. Algunas entidades no financian por debajo de cierto tamaño de municipio. Merece la pena comprobarlo antes de firmar unas arras.
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Si tu caso tiene
Si tu caso tiene
más de una pata.
Dime dónde está la casa
y te digo si hay banco.
Buena parte de estas operaciones se atascan por la zona, no por el cliente. Eso se puede saber en la primera conversación, y sale gratis.
Ángel López · intermediario de crédito inmobiliario. Contratar un préstamo hipotecario es una decisión de largo plazo: antes de firmar, revisa la FEIN y compara siempre por TAE.