No hay una respuesta buena para todo el mundo. Hay una respuesta buena para tu plazo, para tu colchón y para lo que aguantes dormir tranquilo.
Soy Ángel López, intermediario de crédito inmobiliario. No cobro de ningún banco, así que me da exactamente igual cuál elijas: por eso te lo puedo contar entero.
Antes de elegir tipo hay que saber leer una oferta. Si no, comparas mal y la que parecía mejor acaba saliendo más cara.
Lo que se compara es la TAE, no el interés nominal. La TAE mete dentro las comisiones y los productos que te obligan a contratar, que es justo donde se esconde la diferencia.
Las vinculaciones tienen precio en euros. Un diferencial más bajo a cambio de seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones y tarjeta puede salirte más caro que un diferencial más alto y sin nada colgando.
El plazo cambia el resultado más que el propio tipo. Alargar años baja la cuota y dispara el total que acabas pagando. Es la palanca que más se usa y de la que menos se habla en la oficina.
En variable y en mixto lo que importa no es la cuota de hoy, sino cuál sería si el índice sube. Ese cálculo se hace antes de firmar y no cuando llega la carta de la revisión.
Sin tecnicismos y sin recomendarte ninguno de antemano, porque eso depende de ti y no de lo que esté de moda.
Pagas lo mismo el primer mes y el último, y te da igual lo que haga el euríbor. A cambio, el interés de partida es más alto que el de una variable el día que firmas. Encaja con quien necesita saber el número exacto para organizarse y con quien no tiene margen si la cuota sube.
La cuota se revisa cada cierto tiempo sumando un diferencial fijo al euríbor. Empieza más baja que una fija y puede acabar más alta o más baja, porque nadie lo sabe. Encaja con quien tiene colchón para aguantar una subida y con quien piensa amortizar pronto.
Unos años iniciales a tipo fijo y el resto a variable. Da tranquilidad al principio, que es cuando más deuda queda viva, y traslada la incertidumbre al final. Lo importante es qué pasa el día que termina el periodo fijo, y eso se mira antes de firmar.
El índice de referencia al que se prestan dinero los bancos entre ellos. Ni lo fija tu entidad ni lo controla nadie a quien puedas llamar por teléfono. Sube y baja, y encima se suma el diferencial, que ese sí lo negocias tú.
En una variable el euríbor viene dado y lo negociable es el diferencial. En una fija se negocia el tipo entero. En las dos se negocian las vinculaciones, que muchas veces valen más euros al año que unas décimas de interés.
Con una novación en tu banco o llevándote el préstamo a otro. No es gratis ni automático, pero significa que lo que decidas hoy no te ata para siempre. Saberlo quita bastante presión al elegir.
Toda la decisión cabe en cuatro preguntas. Contéstalas con sinceridad y el tipo se elige casi solo.
Si la cuota se lleva casi todo lo que sobra, una variable te va a quitar el sueño y te va a dejar sin salida en la primera subida. El fijo cuesta algo más y lo que compra es tranquilidad.
No es lo mismo una hipoteca que va a durar treinta años que una que vas a cancelar en ocho porque piensas vender. Cuanto más corto sea el horizonte, menos pesa el riesgo del índice.
Si tienes previsto meter dinero cada año, revisa bien las condiciones de amortización anticipada. Eso cambia el resultado final mucho más que unas décimas en el tipo de interés.
Haz el número aunque sea incómodo. Si con esa cuota tu vida no cabe, ya sabes que la variable no es tu sitio, por barata que se vea el día de la firma.
Si ya te han dado alguna oferta, con eso empezamos. Y si todavía no, se hace al revés: salimos a buscarlas.
Margen mensual, horizonte, planes de amortización y qué cuota te rompería el mes. En media hora está contestado.
Las ofertas una al lado de otra por TAE, con las vinculaciones contadas en euros al año y el escenario de subida calculado. Todo en una sola hoja.
Con las ofertas en la mano se vuelve a las entidades a apretar el diferencial y a quitar productos que no vas a usar. Aquí es donde se gana dinero de verdad.
FEIN, acta de transparencia y notaría. En el acta te van a preguntar si entiendes lo que firmas: la idea es que llegues sabiendo decir que sí de verdad.
Ningún tipo de interés es mejor que otro en abstracto, y nadie sabe qué va a hacer el euríbor: quien te diga lo contrario te está vendiendo algo. Lo que sí se puede hacer es calcular escenarios y decidir con los números delante. El estudio es gratuito y los honorarios solo si la operación se firma en notaría.
Depende de tu margen y de tu horizonte, no de lo que esté de moda ese mes. Si la cuota va justa o necesitas saber el número exacto para organizarte, fija. Si tienes colchón, piensas amortizar y aguantas una subida sin que se te caiga el mes, la variable tiene sentido. Y si dudas, la mixta existe precisamente para eso.
Pasa a variable con el diferencial que ya venía pactado en la escritura desde el principio. No es una sorpresa: está escrito. Lo que hay que hacer antes de firmar es calcular esa cuota con varios escenarios del índice, no darla por buena porque queda lejos en el tiempo.
A veces sí y a veces no, y solo se sabe con los euros delante. Se suma lo que cuestan esos productos al año, se compara con lo que te ahorras en intereses y se mira si los ibas a contratar de todas formas. Muchas veces el número sale justo al revés de lo que parecía.
Sí, renegociando con tu entidad o llevándote el préstamo a otra. Tiene coste y no es automático, pero lo que decidas hoy no te encadena tres décadas. Conviene saberlo para no bloquearse en la elección.
Nada antes de ver tus números, y no es una evasiva. No cobro de ningún banco ni tengo cuota de producto que colocar, así que no gano más si eliges una cosa u otra. Lo que hago es ponerte los escenarios delante para que decidas tú con criterio.
En una hoja te enseño lo que vas a pagar de verdad con cada opción, vinculaciones incluidas y con el escenario de subida calculado. Aunque después acabes firmando con tu banco de siempre.
Ángel López · intermediario de crédito inmobiliario. Contratar un préstamo hipotecario es una decisión de largo plazo: antes de firmar, revisa la FEIN y compara siempre por TAE.
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