Heredero único que se queda la vivienda
El más sencillo. Hay que cambiar el titular del préstamo o refinanciarlo a tu nombre, y conviene aprovechar para revisar si las condiciones siguen siendo las de hace veinte años.
Seguro de vida · varios herederos · plazos fiscales · vender o asumir
Heredar una casa que tiene hipoteca.
La deuda viaja con el inmueble. Antes de aceptar nada conviene saber cuánto queda por pagar y qué tenía contratado el fallecido.
Soy Ángel López, intermediario de crédito inmobiliario. Trabajo junto a quien os lleve la herencia: yo me ocupo del préstamo, que es la parte que suele quedar para el final y la que aprieta.
Estudio gratuito en 48-72 h · honorarios solo si firmas en notaría
Lo primero de todo
Antes de aceptar la herencia,
Antes de aceptar la herencia,
mira si había seguro de vida.
Muchísimos préstamos hipotecarios llevan un seguro de vida vinculado, contratado precisamente para esto. Si existe, puede cancelar la deuda entera o buena parte de ella. Es lo primero que hay que comprobar y lo que más veces se pasa por alto.
Se pide a la entidad toda la información del préstamo y se revisa la póliza. Existe además un registro público de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento donde comprobar si había alguno más.
La deuda se hereda junto con el bien. Aceptar la herencia sin más significa responder también con tu propio patrimonio si lo que se hereda no alcanza a cubrirla.
Existe la opción de aceptar a beneficio de inventario, que limita la responsabilidad a lo que haya en la herencia. Si sospechas que hay más deuda que valor, eso lo tienes que hablar con tu abogado antes de firmar nada.
Mientras se tramita todo, la cuota sigue venciendo cada mes. Dejar de pagarla porque la herencia está a medias es el error que más caro sale de todos.
Según cómo esté
Cinco escenarios.
Cinco escenarios.
Cinco salidas distintas.
Busca el tuyo, porque lo que conviene hacer cambia muchísimo de uno a otro.
Varios herederos y uno se queda la casa
Se combina con una extinción de condominio: quien se queda compensa a los demás y asume el préstamo. Lo primero es comprobar que puede con la cuota en solitario.
Varios herederos y nadie la quiere
Se vende y con lo obtenido se cancela la hipoteca; lo que sobre se reparte. Aquí lo que hay que vigilar son los plazos fiscales y que la venta llegue a cubrir la deuda.
El préstamo tiene mejores condiciones que las de hoy
Pasa con hipotecas antiguas. En ese caso lo interesante es conservarlo y cambiar solo quién debe, en lugar de cancelarlo y pedir uno nuevo más caro.
La deuda es mayor que el valor de la casa
Situación delicada y no tan rara. Antes de aceptar nada hay que valorar el inmueble y hablarlo con tu abogado, porque aquí aceptar sin mirar puede salirte carísimo.
Los plazos aprietan
La herencia va con reloj.
La herencia va con reloj.
El banco también.
Aquí el tiempo no es neutral: hay plazos fiscales corriendo y hay una cuota venciendo cada mes. Estas son las cuatro cosas que más problemas dan.
El impuesto de sucesiones tiene plazo
Hay un plazo desde el fallecimiento para liquidarlo, con posibilidad de prórroga si se pide a tiempo. Eso lo lleva tu asesor, pero condiciona el calendario entero de la operación.
Nadie paga la cuota y se acumula
Es habitual: cada heredero da por hecho que lo está haciendo otro. Los recibos devueltos manchan el historial de todos y complican después cualquier refinanciación o venta.
Sin la herencia formalizada, el banco no mueve nada
Hasta que no haya escritura de aceptación e inscripción a nombre de los herederos, la entidad no puede cambiar el titular del préstamo. Ese orden lo marca el notario, no el banco.
Vender con hipoteca viva se puede
Se cancela con el dinero de la venta el mismo día de la firma. Es lo normal y no debe asustar a nadie, pero conviene tenerlo cuadrado con bastante antelación.
Qué cuesta
Lo del préstamo es lo de menos.
Lo del préstamo es lo de menos.
El resto lo lleva tu asesor.
Aquí la mayor parte de la factura no es de financiación. Te digo qué es mío y qué no, para que sepas a quién preguntar cada cosa.
El cambio de titular del préstamo
Puede haber comisión si venía pactada, y la entidad pedirá una tasación actualizada. Es la parte que llevo yo y suele ser la más barata del conjunto.
Si hay que refinanciar
Cuando lo que interesa es un préstamo nuevo, hay constitución de hipoteca. La tasación corre por cuenta del cliente; aranceles notariales, gestoría e inscripción corresponden al prestamista.
Notaría de la herencia
La aceptación y la adjudicación se escrituran aparte, y esa factura no tiene nada que ver con la hipoteca ni pasa por mí.
Impuestos de la herencia
Sucesiones y la plusvalía municipal, con diferencias enormes según la comunidad autónoma y el parentesco. Eso lo calcula tu asesor, y conviene tenerlo antes de decidir si aceptáis.
Qué necesito de ti
Lo del préstamo
Lo del préstamo
y lo que haya de la herencia.
Aunque la herencia esté a medio tramitar, con lo básico ya puedo decirte qué opciones tenéis encima de la mesa.
- Escritura del préstamo y último recibo
- Certificado de saldo pendiente
- La póliza del seguro vinculado al préstamo, si aparece
- Certificado de defunción y de últimas voluntades
- Testamento o declaración de herederos
- Nota simple actualizada de la vivienda
- Nóminas o rentas de quien se vaya a quedar con la casa
- DNI de todos los herederos
Cómo funciona
Se empieza por el seguro,
Se empieza por el seguro,
no por el banco.
1
DÍA 0
El seguro, lo primero
Antes que ninguna otra cosa, comprobamos si el préstamo llevaba seguro de vida. Si lo llevaba, puede que no haya operación que hacer.
2
48 A 72 H
Las opciones, por escrito
Asumir, refinanciar o vender: qué implica cada una, qué cuesta y cuál encaja con vuestro caso y con los plazos que tenéis encima.
3
MIENTRAS SE TRAMITA
Coordinación
Yo hablo con la entidad y vuestro asesor con Hacienda. Sin esa coordinación es cuando se pierden meses y aparecen los recargos.
4
6 A 12 SEMANAS
Firma
Con la herencia ya formalizada se firma el cambio de titular o el préstamo nuevo. El plazo lo marca la herencia mucho más que el banco.
La tramitación de una herencia, su fiscalidad y la decisión de aceptarla o no corresponden a tu abogado o a tu asesor: no son competencia de un intermediario de crédito y aquí no se dan. Mi parte es la financiación del inmueble. El estudio es gratuito y los honorarios solo si la operación se firma en notaría.
Preguntas
Lo que me preguntan
Lo que me preguntan
una y otra vez.
¿Se hereda la deuda de la hipoteca?
Sí. La deuda va con el inmueble y los herederos pasan a responder de ella. Por eso lo primero es saber cuánto queda por pagar y cuánto vale la casa antes de aceptar nada. Y por eso existe la aceptación a beneficio de inventario, que limita la responsabilidad y que te tiene que explicar tu abogado.
Mi padre tenía un seguro de vida. ¿Cancela la hipoteca?
Puede que sí, entera o en parte. Muchos préstamos llevan uno vinculado precisamente para esto. Se pide la información a la entidad, se revisa la póliza y se comprueba también en el registro público de seguros de cobertura de fallecimiento por si hubiera algún otro. Es lo primero que miro.
Somos tres hermanos y solo uno quiere la casa. ¿Cómo se hace?
Con una extinción de condominio: quien se queda compensa a los otros dos y asume el préstamo. Lo que hay que comprobar antes es que pueda con la cuota en solitario, porque la entidad tiene que aceptar el cambio y no lo hará si los números no salen.
¿Hay que seguir pagando la cuota mientras se tramita?
Sí, sin ninguna duda. Es el error más frecuente y el más caro. Los recibos devueltos os van a manchar el historial a todos y luego complican cualquier refinanciación o cualquier venta. Aunque la herencia esté sin resolver, esa cuota se paga.
¿Puedo vender la casa aunque tenga hipoteca?
Sí. La deuda se cancela con el dinero de la venta el mismo día de la firma, que es lo habitual. Lo que hay que tener cuadrado con antelación es el certificado de saldo y la coordinación entre notaría, comprador y entidad.
Seguir leyendo
Si tu caso tiene
Si tu caso tiene
más de una pata.
Empieza por el seguro.
Después hablamos del resto.
Es la comprobación que más veces cambia el resultado y la que menos gente hace. Cuéntame qué préstamo hay y en qué punto está la herencia, y te digo qué opciones tenéis de verdad.
Ángel López · intermediario de crédito inmobiliario. Contratar un préstamo hipotecario es una decisión de largo plazo: antes de firmar, revisa la FEIN y compara siempre por TAE.