Compra entre particulares, sin inmobiliaria
Perfectamente normal, solo que sin nadie que ordene el proceso. Ahí es donde se firman arras mal redactadas y plazos imposibles de cumplir. Eso lo reviso antes de que pongas tu nombre en ningún papel.
Subrogación · autopromoción · condominio · herencia · cambio de casa
Operaciones complejas: cuando tu caso no es una compra normal.
Cambiar la hipoteca de banco, construirte la casa, quedarte con la parte del otro, heredar un piso con deuda o vender y comprar a la vez.
Soy Ángel López, intermediario de crédito inmobiliario. Estas son las operaciones que se caen por ir a la oficina de la esquina y que te atienda quien no ha visto ninguna igual.
Estudio gratuito en 48-72 h · honorarios solo si firmas en notaría
Por qué se atascan
No se caen por imposibles.
No se caen por imposibles.
Se caen por mal planteadas.
Una operación rara no es más difícil, es más específica. Necesita la entidad que la trabaja, el orden correcto y a alguien que sepa qué papel toca en cada momento.
No todas las entidades hacen todas las operaciones. Hay bancos que no tocan la autopromoción, otros que no quieren saber nada de cambiar el titular de un préstamo y otros que lo hacen a diario. Aceptar el no del tuyo de siempre es quedarse a mitad de camino.
El orden importa más que en una compra corriente. Firmar ante notario antes de tener resuelta la financiación es meterse en un problema del que se sale caro y despacio.
La fiscalidad cambia mucho de una operación a otra y a veces es lo que decide qué camino tomar. Eso lo lleva tu asesor, pero hay que preguntárselo antes y no cuando ya está hecho.
Casi todas llevan un reloj detrás: una herencia, una separación, unas arras, una licencia de obra. Perder tres semanas probando en la entidad equivocada cuesta dinero.
Los tipos
Cada una tiene su página.
Cada una tiene su página.
Entra en la tuya.
Pincha la que se parezca a tu caso: ahí está explicada entera, con lo que cuesta y con el orden en que hay que hacer las cosas.
Subrogación: cambiar de banco →
Llevarte el préstamo que ya tienes a otra entidad con mejores condiciones.
Novación: renegociar con el tuyo →
Tocar tipo, plazo o vinculaciones sin salir de tu propia entidad.
Cambiar el titular del préstamo →
Quitar o añadir a alguien. Salir de la escritura no te saca de la deuda.
Extinción de condominio →
Cuando la casa es de dos y uno quiere quedarse con ella entera.
Heredar una casa con hipoteca →
La deuda va con el inmueble. Lo primero es mirar si había seguro de vida.
Autopromoción: construir tu casa →
En tu terreno, con el dinero entregado por fases contra certificaciones.
Hipoteca puente: cambiar de casa →
Comprar la nueva antes de vender la tuya sin quedarte en tierra de nadie.
Reunificación de deudas →
Juntar varios préstamos en uno. Baja la cuota y encarece el total: entra y mira los dos números.
Con esto, cuidado
Hay cosas que se pueden hacer
Hay cosas que se pueden hacer
y que casi nunca convienen.
Te lo digo por delante porque es dinero tuyo y porque en varias de estas la garantía es tu casa.
Reunificar deudas poniendo tu vivienda de garantía
Baja la cuota del mes, es verdad. Pero alarga el plazo, sube mucho el total que acabarás pagando y convierte deudas que no tenían garantía en deuda con tu casa detrás. Si algo va mal ya no pierdes una tarjeta: pierdes la vivienda. Solo tiene sentido en casos muy concretos y después de haber agotado lo demás.
Ampliar la hipoteca para gastos corrientes
Financiar a treinta años algo que se consume en tres es la forma más silenciosa de pagar el triple. Para una reforma que revaloriza la vivienda, hablamos. Para un coche o un viaje, no.
Llevar una operación rara al banco de la esquina
No es que te vayan a engañar: es que quien te atiende puede no haber tramitado nunca una de estas. Un no por desconocimiento cuesta lo mismo que un no de verdad, y encima te desanima para intentarlo en otro sitio.
Hacer las cosas en el orden que parece lógico
Lo intuitivo es acudir al notario cuando ya está todo hablado entre las partes. En casi todas estas operaciones lo primero es la entidad. Invertir ese orden es lo que las tuerce, y arreglarlo después sale caro.
Qué necesito de ti
Depende de cuál sea,
Depende de cuál sea,
pero empieza por esto.
Cada operación pide lo suyo. Con lo de abajo se puede plantear casi cualquiera, y ya te digo qué falta en tu caso concreto.
- Escritura de la vivienda y nota simple actualizada
- La escritura de tu hipoteca actual, si la hay
- Último recibo del préstamo y saldo pendiente
- Tres nóminas o las dos últimas declaraciones de la renta
- Vida laboral y préstamos abiertos
- Si hay separación: convenio regulador, aunque sea un borrador
- Si hay herencia: testamento, cuaderno particional o lo que exista
- Si es autopromoción: proyecto, presupuesto y licencia si ya la tienes
- Si es cambio de casa: qué esperas sacar por la tuya
Cómo funciona
Lo primero es entender
Lo primero es entender
qué operación es de verdad.
1
DÍA 0
Entender la operación
Media hora de preguntas, que en estos casos es lo que más tiempo ahorra. Salgo sabiendo qué tipo de operación es, que a veces no es la que tú creías.
2
48 A 72 H
El camino, por escrito
Qué entidades la hacen, en qué orden hay que dar los pasos y qué te va a costar. Con los plazos reales y no con los optimistas.
3
CUANDO TÚ DIGAS
Presentación a quien la trabaja
Solo a las entidades que hacen ese tipo de operación. Aquí es donde más se nota no ir a probar suerte al banco de debajo de casa.
4
SEGÚN EL CASO
Firma
El plazo depende de la operación: una novación puede ser cuestión de semanas y una autopromoción va por fases durante meses. El tuyo lo sabes desde el principio.
Cada una de estas operaciones tiene consecuencias fiscales propias, y varias afectan a un reparto de bienes entre personas: eso lo tiene que ver tu asesor fiscal o tu abogado, que es su trabajo y no el mío. Lo mío es la parte de financiación. El estudio es gratuito y los honorarios solo si la operación se firma en notaría.
Preguntas
Lo que me preguntan
Lo que me preguntan
una y otra vez.
No sé cuál de todas es mi caso. ¿Por dónde empiezo?
Por contármelo en media hora. Es muy frecuente que alguien venga pidiendo una cosa y le convenga otra: quien quiere cambiar el titular a veces necesita refinanciar, y quien cree que necesita un puente puede resolverlo vendiendo primero. Identificar bien la operación es la mitad del trabajo.
¿Se pueden combinar varias a la vez?
Se combinan constantemente. Una herencia con reparto entre hermanos y cambio de titular del préstamo es un caso normal y no una rareza. Lo que importa es el orden en que se hace cada cosa, porque hacerlas al revés obliga a repetir escrituras y a pagar dos veces.
Mi banco me ha dicho que eso no se puede hacer. ¿Es verdad?
Puede ser que en tu banco no se pueda, que no es lo mismo. Hay entidades que no tocan la autopromoción, otras que no aceptan cambios de deudor y otras que las hacen a diario. Un no de una oficina concreta no es un no del mercado.
¿Cobras aunque al final no haya operación?
No. El estudio es gratuito y los honorarios solo si se firma en notaría. Si después de mirarlo te digo que lo mejor es no hacer nada o esperar unos meses, no cobro nada. Y eso ocurre más veces de las que parece.
¿Lo lleváis todo vosotros o tengo que buscar abogado?
La parte de financiación la llevo yo entera. La fiscal y el reparto de bienes los tiene que llevar tu asesor o tu abogado, porque no son mi competencia y no me voy a meter donde no debo. Lo que sí hago es coordinarme con ellos para que los plazos no se pisen.
Seguir leyendo
Si tu caso tiene
Si tu caso tiene
más de una pata.
Cuéntamelo aunque parezca un lío.
Suele haber camino.
Estas operaciones se caen por ir al sitio equivocado y por hacer las cosas en el orden equivocado, no por imposibles. Media hora y sales sabiendo si la tuya tiene salida y por dónde va.
Ángel López · intermediario de crédito inmobiliario. Contratar un préstamo hipotecario es una decisión de largo plazo: antes de firmar, revisa la FEIN y compara siempre por TAE.