Ciudadanos de la Unión Europea
El caso más cómodo. Los documentos se entienden, la moneda es la misma y las referencias de financiación son las más altas de este grupo. Aun así hace falta NIE y una cuenta abierta en España.
NIE · ingresos de fuera · UE y extracomunitarios · poder notarial
Hipotecas para no residentes que compran en España.
Se puede, se hace todos los días y no hace falta que vivas aquí. Lo que cambia es cuánto financian y cuánto papel piden.
Soy Ángel López, intermediario de crédito inmobiliario. Llevo la operación de principio a fin aunque tú estés fuera, y te digo desde el primer día qué se puede y qué no.
Estudio gratuito en 48-72 h · honorarios solo si firmas en notaría
Empecemos por lo básico
Extranjero y no residente
Extranjero y no residente
no son la misma cosa.
Es la confusión que más tiempo hace perder. Si vives y trabajas en España, aunque tu pasaporte sea de otro país, se te trata como a un residente y te tocan las condiciones normales. No residente es quien tiene su residencia fiscal fuera.
Lo que decide no es tu nacionalidad, es dónde tributas. Un alemán con nómina española y residencia fiscal aquí es residente a todos los efectos; un español que lleva diez años en Londres, no.
Si eres extranjero pero resides aquí, esta página no es la tuya. Te toca la de tu perfil, y las condiciones que te ofrecen son las de cualquier otro.
Como no residente, la financiación se queda claramente por debajo. Las referencias que se manejan en el mercado rondan el 60-70 % del menor entre precio y tasación, con la parte alta para ciudadanos de la Unión Europea.
Eso se traduce en una aportación mucho mayor: entre un tercio y la mitad del precio, más los impuestos y gastos de la compraventa por encima de eso.
Tu situación
No es igual un francés con nómina
No es igual un francés con nómina
que un autónomo de fuera de la UE.
La entidad mira tres cosas: de dónde vienen tus ingresos, en qué moneda cobras y qué vas a hacer con la casa.
Fuera de la Unión Europea
Se estrecha el abanico de entidades y baja el porcentaje. La documentación suele necesitar traducción jurada y, según el país, apostilla. Eso es tiempo, y hay que contarlo desde el minuto uno.
Cobras en una moneda que no es el euro
Punto sensible: tus ingresos van en libras o en dólares y el préstamo va en euros, así que la entidad añade margen por el riesgo del cambio. La normativa obliga además a informarte de ese riesgo, y conviene entenderlo de verdad y no de pasada.
Segunda residencia en la costa
El uso más habitual. Se analiza como vivienda no habitual, que ya de por sí rebaja el porcentaje, y encima se suma tu condición de no residente. Los números hay que hacerlos antes de firmar nada con el vendedor.
Compra para alquilar
Cambia el enfoque: se valora el inmueble y tu solvencia, no la renta futura que esperas sacarle. Contar con ese alquiler para pagar la cuota es un error de planteamiento que veo a menudo.
Español que vive fuera
Tienes DNI y probablemente cuenta aquí, pero si tu residencia fiscal está fuera eres no residente a efectos de la operación. Suele sorprender, y mejor saberlo antes de echar cuentas.
Lo que nadie te avisa
La hipoteca es una parte.
La hipoteca es una parte.
El resto también hay que verlo.
Comprar sin vivir aquí trae trámites que un residente no tiene. Ninguno es grave si se sabe con tiempo; todos son un problema si aparecen la semana de la firma.
El NIE es lo primero de todo
Sin número de identidad de extranjero no se abre cuenta, no se firma escritura y no se paga un impuesto. Se solicita en consulado o aquí, y no es inmediato. Empieza por ahí antes que por buscar casa.
Vas a necesitar cuenta bancaria en España
Para domiciliar la cuota, los suministros y los impuestos locales. Las entidades tienen condiciones distintas para quien no reside aquí, y eso también entra en la negociación.
Si no puedes venir a firmar, hace falta poder notarial
Se otorga ante notario en tu país y se apostilla, o directamente en un consulado español. Prepararlo lleva semanas, no días, y es de lo que más retrasa estas compras.
Ser propietario aquí te crea obligaciones fiscales aquí
Tendrás que declarar por el inmueble aunque no lo alquiles, y existe una retención cuando algún día vendas. Eso lo lleva un asesor fiscal y no yo, pero conviene que sepas desde ahora que está ahí.
Qué necesito de ti
Más papel del habitual,
Más papel del habitual,
y con tiempo por delante.
Es la parte que más alarga estas operaciones. Cuanto antes lo tengas reunido, antes se cierra.
- Pasaporte y NIE
- Justificantes de ingresos de tu país de los dos últimos años
- Tu declaración de impuestos del país donde tributas
- De seis a doce meses de extractos bancarios
- Certificado de tu banco sobre las deudas que tengas allí
- Contrato de trabajo o, si trabajas por tu cuenta, las cuentas de la actividad
- Traducción jurada y apostilla de lo que lo requiera
- Datos de la vivienda y contrato de arras o reserva, si ya existe
- Certificado de residencia fiscal
Cómo funciona
Primero las cuentas.
Primero las cuentas.
Después los trámites.
1
DÍA 0
Vemos si te salen las cuentas
Con tus ingresos y de dónde vienen te digo qué porcentaje es realista y cuánto tendrías que aportar. Antes de que reserves nada.
2
48 A 72 H
La cifra, por escrito
Aportación, cuota, impuestos y gastos en un solo número, para que sepas de cuánto dinero tienes que disponer en España y para cuándo.
3
EN PARALELO
NIE, cuenta y poderes
Mientras se prepara el expediente vamos avanzando lo que no depende del banco, que es justo lo que suele atascar estas compras.
4
6 A 10 SEMANAS
Firma
Tasación, FEIN, el acta de transparencia y la notaría. Si no puedes venir, con el poder ya preparado se firma igual y sin que tengas que coger un avión.
Los porcentajes de financiación que aparecen aquí son referencias de mercado y varían mucho según la entidad, el país de origen y el perfil: no son una oferta ni un compromiso. Las obligaciones fiscales de un propietario no residente las lleva un asesor fiscal, no un intermediario de crédito. El estudio es gratuito y los honorarios solo si la operación se firma en notaría.
Preguntas
Lo que me preguntan
Lo que me preguntan
una y otra vez.
Vivo en España pero soy extranjero. ¿Soy no residente?
Casi seguro que no. Si tu residencia fiscal está aquí, aunque tu pasaporte sea de otro país, se te aplican las condiciones de cualquier residente. Lo que manda es dónde tributas, no la nacionalidad que figure en el documento.
¿Qué porcentaje me van a financiar?
Menos que a un residente, eso seguro. Las referencias que se manejan en el mercado rondan el 60-70 % del menor entre precio y tasación, con la parte alta para ciudadanos de la Unión Europea. Son referencias, no una promesa: tu porcentaje depende de la entidad y de tu perfil.
¿Puedo hacerlo todo sin pisar España?
La mayor parte sí, pero necesitas NIE, cuenta abierta aquí y un poder notarial para que alguien firme en tu nombre. Nada de eso se improvisa: cuenta semanas y empieza por el NIE, que es el cuello de botella.
Cobro en libras. ¿Eso es un problema?
No es un impedimento, pero encarece. El préstamo va en euros y tus ingresos no, así que la entidad añade margen por el riesgo del tipo de cambio. La normativa obliga a informarte de ese riesgo antes de firmar, y merece la pena que lo entiendas bien.
¿Qué gastos tengo además de la aportación?
Impuestos de la compraventa, notaría, registro, gestoría y tasación. En segunda mano eso se va por encima del 10 % del precio y cambia según la comunidad autónoma donde compres. Se calcula todo antes, no después.
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Si tu caso tiene
Si tu caso tiene
más de una pata.
Antes de reservar nada,
haz las cuentas.
En estas compras el disgusto llega cuando ya hay una señal entregada y resulta que financian menos de lo que se esperaba. Media hora por videollamada y sales sabiendo de cuánto dinero tienes que disponer aquí.
Ángel López · intermediario de crédito inmobiliario. Contratar un préstamo hipotecario es una decisión de largo plazo: antes de firmar, revisa la FEIN y compara siempre por TAE.