La letra de tu certificado energético ya mueve tu hipoteca

Dos pisos iguales. Misma calle, mismos metros, mismo precio. Uno tiene una C en el certificado energético. El otro, una G.

Hace unos años, al banco le daba exactamente igual. La letra era un papel más para el notario.

Ya no tanto. La letra ha entrado en la tasación, en los criterios de riesgo de las entidades y en algunos avales. No decide por sí sola tu hipoteca, pero ya pesa. Te cuento dónde se nota, qué no cambia todavía y qué puedes hacer si la tuya es mala.

Qué es el certificado, en una frase

Es el documento que califica una vivienda de la A a la G según su consumo de energía y sus emisiones, lo firma un técnico después de visitarla y se registra en la comunidad autónoma.

Lo regula el Real Decreto 390/2021. Lo esencial para ti:

1. Es obligatorio para vender o alquilar, y la letra tiene que aparecer en el anuncio.
2. El notario comprueba que existe en la compraventa.
3. Vale diez años, pero solo cinco si la vivienda tiene una G.
4. Si no está registrado, no tiene efectos.

Dónde se nota ya en tu hipoteca

En cuatro sitios, y el primero es nuevo.

En la tasación

Desde el 12 de agosto de 2025, con la reforma de la orden que regula las tasaciones, el informe de una vivienda terminada tiene que incluir su certificado de eficiencia energética debidamente registrado. Y la orden añade un principio de sostenibilidad: el tasador tiene que considerar la eficiencia y los riesgos ambientales cuando haya evidencia de que influyen en el valor de mercado.

Dicho con honestidad: no existe una fórmula del tipo «una G vale un 10 % menos». Lo que hay es que el tasador ya no puede ignorar la letra si el mercado de esa zona la está pagando o castigando.

En el criterio de riesgo del banco

En la encuesta de préstamos bancarios publicada en julio de 2026, las entidades explicaron que tienden a endurecer sus criterios con los inmuebles de baja eficiencia energética. No es una regla escrita para tu operación, pero sí una tendencia que se nota en la mesa.

En el precio

Varias entidades tienen hipotecas «verdes» para viviendas con A o B: rebajas en el tipo, normalmente de décimas, o sin comisión de apertura. Varían por banco y cambian a menudo, así que hay que compararlas por la TAE, como cualquier otra.

En los avales

El aval del ICO para jóvenes y familias con menores cubre hasta el 20 % del préstamo, pero sube al 25 % si la vivienda tiene una D o mejor, y basta con que el préstamo pase del 75 %. Algunas comunidades también premian la letra: en Andalucía, el aval de la Junta admite casas más caras si tienen A o B. Lo tienes explicado en el artículo del aval ICO.

Lo que no cambia, todavía

Antes de que entres en pánico con tu G, lo que hoy no es así:

1. Una G no impide vender ni hipotecar. No hay una letra mínima para transmitir una vivienda.
2. No estás obligado a reformar. No existe aún una norma que exija mejorar las viviendas existentes por su letra.
3. Una buena letra no te aprueba la hipoteca. El banco sigue mirando primero tus ingresos, tu cuota y la tasación.

Lo que viene

La directiva europea de eficiencia de los edificios tenía que estar incorporada el 29 de mayo de 2026. Según el Green Building Council España, España llegó a esa fecha con alrededor del 60 % de sus disposiciones traspuestas, y lo que falta afecta sobre todo a los edificios existentes.

Lo que está sobre la mesa: una escala común en toda Europa, de la A a la G, un pasaporte de renovación del edificio y un plan nacional de renovación que se tiene que cerrar a final de año. Ninguna de esas piezas te obliga hoy a nada. Pero apuntan en la misma dirección: la letra va a pesar más, no menos.

Y un detalle curioso de lo que se está preparando: como la electricidad es cada vez más renovable, la forma de calcular la letra puede cambiar y mejorar la calificación de algunas viviendas sin tocar nada. Está en borrador, así que no cuentes con ello.

Si vas a comprar

La letra se mira antes de firmar arras, no después. Lo que yo comprobaría:

1. Qué letra tiene y si está registrada en la comunidad.
2. Cuándo caduca. Si es una G, el plazo es de cinco años.
3. Si encaja con lo que ves: ventanas, aislamiento, calefacción. Un certificado barato y sin visita es una mala señal.
4. Qué costaría mejorarla, si la casa es antigua y la letra es baja. Ese presupuesto entra en tus números, igual que los impuestos.
5. Si la letra te abre un aval o una rebaja que sin ella no tendrías.

Si vas a vender

La letra tiene que estar en el anuncio, y el certificado, en la notaría el día de la firma. Si no lo tienes, encárgalo antes de anunciar, no cuando ya tienes comprador.

Y piensa en quién te va a comprar. Si necesita hipoteca, tu letra va a entrar en su tasación y, a veces, en sus condiciones. Un certificado reciente, registrado y coherente con lo que se ve da menos sustos en esa tasación.

Si la letra es baja y hay una mejora evidente y asumible, como las ventanas o la caldera, a veces compensa más hacerla antes de vender que negociar el precio a la baja después.

Si vas a reformar: el reloj de diciembre

Hay deducciones en el IRPF por obras de mejora de la eficiencia de la vivienda, prorrogadas por el Real Decreto-ley 7/2026:

1. 20 % si la obra reduce al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración, con una base máxima de 5.000 euros al año.
2. 40 % si reduce al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o la vivienda llega a A o B, con una base máxima de 7.500 euros al año.
3. 60 % para obras en edificios de uso residencial, con una base de 5.000 euros al año y 15.000 en total.

Las dos primeras valen para obras hechas y pagadas hasta el 31 de diciembre de 2026. La del 60 %, hasta el 31 de diciembre de 2027. En todas hace falta un certificado antes y otro después de la obra. Si estás pensándolo, el plazo corre.

Antes de firmar, mira esto

1. El certificado registrado y su fecha de caducidad.
2. Que la letra que te enseñan es la que va a ir a la tasación.
3. Si tu banco o tu aval tienen condiciones según la letra.
4. Si la casa necesita obras para mejorar la letra, y cuánto cuestan.
5. Si esas obras entran en las deducciones antes de que caduquen.

Haz que la letra juegue a tu favor

La letra ya no es decorativa, pero tampoco es una sentencia. Bien leída, puede abrirte un aval mejor o una rebaja; mal leída, te deja un presupuesto de obra que no tenías previsto.

Si tienes menos de 36 años, las ayudas que pueden depender de la letra las tienes en hipotecas para jóvenes. Y si quieres que miremos tu caso con el certificado delante, agenda una llamada. Es gratis y en 30 minutos sabes si la letra de esa casa te ayuda o te resta.

PD: si solo vas a mirar una cosa del certificado, que sea la fecha. Una G caduca a los cinco años, y un certificado caducado en mitad de la compraventa es un retraso que nadie había previsto.