Doble garantía: avalar con la casa de tus padres

Tus padres tienen el piso pagado. Tú tienes trabajo y no tienes los cuarenta mil euros de la entrada.

Esa conversación acaba casi siempre en la misma pregunta: ¿y si ponemos la casa de mis padres?

Se puede, se hace mucho y funciona. Pero es una decisión que compromete la vivienda de otra persona durante años, así que merece entenderse entera antes de sentarse en ninguna oficina.

Qué es exactamente

La entidad presta más de lo que prestaría solo con la casa que compras, porque además de esa toma una segunda vivienda como garantía.

Con dos inmuebles respondiendo, su riesgo baja. Y cuando el riesgo de un banco baja, sube lo que está dispuesto a financiar. Esa es toda la lógica.

El préstamo sigue siendo tuyo, la cuota la pagas tú y la casa que compras es tuya. Lo único que hacen tus padres es poner su vivienda de respaldo.

No confundas garantía con aval

Se usan como sinónimos y no lo son. La diferencia importa mucho a quien te ayuda.

• Un avalista responde con todo su patrimonio presente y futuro. Su casa, sus ahorros, su nómina, lo que tenga hoy y lo que tenga dentro de quince años.
• Una garantía hipotecaria adicional afecta a un inmueble concreto. Si algo va mal, la entidad va contra esa vivienda, y no contra el resto del patrimonio de quien la puso.

Dicho de otra forma: la doble garantía tiene un límite y el aval no lo tiene. Por eso, cuando se puede elegir, casi siempre es preferible para quien ayuda.

Conviene decirlo en voz alta cuando lo habléis en casa, porque mucha gente cree que está firmando lo primero y está firmando lo segundo.

Qué tiene que cumplir el piso que se aporta

No vale cualquier inmueble. Esto es lo que se mira:

• Que esté libre de cargas, o casi. Si todavía tiene hipoteca, se estudia lo que queda por pagar frente a lo que vale. Con poca deuda pendiente suele encajar; con mucha, no.
• Que se pueda tasar y valga lo suficiente. Se tasa igual que la vivienda que compras, y ese gasto también corre por tu cuenta.
• Que la titularidad esté clara. Si el piso viene de una herencia sin repartir o está a nombre de varios hermanos, hay que resolver eso antes.
• Que firmen todos los propietarios. Si es de tus dos padres, van los dos a la notaría. No basta con que uno esté de acuerdo.

Lo que hay que hablar antes, y casi nadie habla

Esta es la parte que me interesa más que la técnica, porque es donde se rompen las familias.

Qué pasa si dejas de pagar. La entidad puede ir contra la vivienda que se puso de garantía. Es improbable, pero es el escenario que hay que nombrar antes de firmar y no después. Si nadie es capaz de decirlo en voz alta en la mesa de la cocina, quizá esa no sea la operación.

Qué pasa si tus padres quieren vender esa casa. Mientras la garantía siga viva, no pueden venderla sin resolverla antes. Si tienen pensado mudarse o desprenderse de ella en unos años, hay que contarlo al plantear la operación.

Qué pasa si tienes hermanos. No es un asunto legal, es un asunto de familia. Comprometer el patrimonio común sin que los demás lo sepan es la clase de cosa que aparece diez años después en un reparto de herencia.

Cuándo se quita. Y aquí viene lo importante de verdad.

La garantía no se cae sola

Es la creencia más extendida y la más equivocada: que cuando hayas pagado una parte del préstamo, la casa de tus padres queda liberada automáticamente.

No pasa. Hay que pedirlo, la entidad tiene que aceptarlo y normalmente hay que cumplir dos cosas: que la deuda pendiente haya bajado lo suficiente respecto al valor de la vivienda que compraste, y que tu situación siga siendo solvente.

Además tiene su trámite y su coste, porque hay que ir al notario y modificar lo que hay inscrito en el registro.

Por eso conviene pactar desde el principio, y dejarlo por escrito entre vosotros, en qué momento vais a pedir la liberación. Sin esa conversación, lo normal es que la garantía se quede ahí quince años porque nadie se acuerda de moverla.

Lo que sigue saliendo de tu bolsillo

La doble garantía resuelve la financiación, no la caja.

Los impuestos y los gastos de la compraventa se pagan aparte, en efectivo y el día de la firma, ronden lo que ronden en tu comunidad. Ninguna garantía adicional los cubre.

Y hay dos tasaciones en lugar de una, porque se valoran los dos inmuebles. Ese gasto es del cliente.

Si el problema que tienes es justo ese, el de no tener el dinero de los gastos, la doble garantía no es tu solución y conviene saberlo antes de pedirle nada a nadie. Las vías que existen, y lo que cubre cada una, están reunidas en hipoteca al 100 %.

Cuándo compensa y cuándo no

Compensa cuando tienes ingresos estables y buena capacidad de pago, y lo único que te falta es el ahorro. Ahí la garantía tapa un agujero temporal y en unos años se puede quitar.

No compensa cuando lo que va justo es la cuota. Si la mensualidad ya te aprieta hoy, aportar la casa de tus padres no arregla el problema: lo agranda, porque ahora hay dos viviendas en juego en lugar de una.

Esa distinción es la que hago siempre en el estudio, y es la que decide si te recomiendo esta vía o te digo que esperes.

Y si en vez de la casa de tus padres es otra tuya

Funciona igual y a veces se olvida que existe.

Si ya tienes un inmueble pagado —un piso heredado, un local, la casa del pueblo— puede entrar como garantía adicional de tu propia operación sin necesidad de pedirle nada a nadie. La ventaja es evidente: no hay conversación familiar que tener y el riesgo se queda entero en tu lado.

Lo que hay que mirar es lo mismo: que esté libre de cargas o casi, que la titularidad esté clara y que valga lo suficiente al tasarlo.

Qué necesito para decirte si sale

1. Tus tres últimas nóminas, o las dos últimas rentas si trabajas por tu cuenta.
2. Vida laboral y los préstamos que tengas abiertos.
3. Cuánto tienes ahorrado de verdad para el día de la firma.
4. El precio de la vivienda que vas a comprar y sus datos registrales.
5. Nota simple del inmueble que se aportaría como garantía.
6. Si ese inmueble tiene hipoteca, lo que queda pendiente.

Con eso, en 48 a 72 horas sabes si la operación sale, cuánto necesitarías aportar igualmente y en qué punto se podría pedir la liberación de la garantía.

Antes de pedírselo a tus padres, ten el número

Es mejor llegar a esa conversación con una hoja que con una intuición. Saber cuánto se compromete, durante cuánto tiempo y en qué condiciones se quita cambia por completo el tono de lo que vais a hablar.

Y si resulta que no hace falta, mejor: hay operaciones que se resuelven con algo de más entrada o con un plazo distinto, sin comprometer la vivienda de nadie.

Pide el estudio antes de pedir el favor.

P. D. Si tus padres son mayores, pregunta también qué ocurre con esa garantía el día de mañana en una herencia. No es agradable de plantear y es exactamente el tipo de cosa que conviene tener resuelta por escrito y no dejada al aire.