Cómo se paga una obra cuando te construyes la casa

Comprar una casa hecha es sencillo de entender: firmas, el banco paga al vendedor y te dan las llaves el mismo día.

Construirla no funciona así ni de lejos. Y la mayoría de la gente que se plantea hacerlo descubre el mecanismo a mitad de camino, cuando ya ha comprado el terreno y ha encargado el proyecto.

Así que vamos a ver cómo se mueve el dinero de verdad en una obra, desde que firmas hasta que te mudas.

La idea que hay que entender

El banco no te entrega el importe entero el día de la firma. Te abre el préstamo y te lo va dando a medida que la casa sube.

Tiene toda la lógica desde su lado: la garantía de un préstamo hipotecario es el inmueble, y al principio ahí no hay más que una parcela. Conforme se construye, la garantía va valiendo más, y por eso el dinero va detrás de la obra y nunca por delante.

Eso condiciona todo lo demás: los plazos, lo que pagas cada mes y hasta cómo tienes que negociar con el constructor.

Qué es una certificación de obra

Es el documento que desbloquea cada tramo, y conviene entenderlo porque es la pieza central de todo el mecanismo.

El arquitecto o el director de la obra certifica qué parte del proyecto está ejecutada a una fecha determinada. Con ese documento, la entidad libera el porcentaje correspondiente.

Dos consecuencias prácticas que la gente no espera:

• El dinero llega después del trabajo, no antes. Si tu constructor quiere cobrar por adelantado, ahí hay un desajuste que tenéis que resolver entre vosotros, porque el banco no va a adelantar nada.
• Si la obra se para, el dinero se para. No hay certificación, no hay disposición. Y los intereses de lo ya dispuesto siguen corriendo igual.

El calendario real, por fases

Cada operación tiene el suyo, pero el esqueleto se parece siempre a esto:

1. Firma y primera disposición. Suele coincidir con el suelo, si estaba pendiente de pagar, o con el arranque de la obra.
2. Cimentación y estructura. La fase que más dinero consume de golpe y donde se ve si el presupuesto era realista.
3. Cerramientos y cubierta. A partir de aquí la casa ya se parece a algo y la tasación intermedia mejora.
4. Instalaciones y acabados. La fase más larga en tiempo y la que más sobrecostes acumula, porque es donde se cambian decisiones.
5. Fin de obra. Certificado final, declaración de obra nueva y última disposición. Aquí termina el periodo de intereses y arranca la cuota completa.

Entre la primera y la última pueden pasar bastantes meses. Y todos esos meses tienen su factura.

Qué pagas mientras se construye

Esta es la parte que más descoloca al hacer números por primera vez.

Durante la obra pagas intereses solo de lo que has ido disponiendo, sin amortizar capital. Es decir: los primeros meses pagas poco, porque has dispuesto poco, y va subiendo conforme la casa avanza.

Suena bien, y lo es comparado con pagar la cuota entera. Pero hay dos cosas que se olvidan:

• Ese pago no reduce tu deuda ni un euro. Es coste puro.
• Y convive con lo que ya pagas donde vives ahora, sea alquiler o la cuota de tu casa actual.

Son meses de gasto doble. Hay que presupuestarlos desde el principio, porque no aparecen en el presupuesto del constructor ni en la simulación que te haga nadie.

El suelo, y por qué importa tanto

Si ya tienes la parcela, esa es tu mejor carta.

El terreno cuenta como aportación tuya a la operación y a menudo es exactamente lo que hace que los números cuadren sin tener que poner mucho más dinero encima.

Si el suelo hay que comprarlo, la cosa se complica: las entidades lo financian con bastante más prudencia que la obra, así que hará falta más ahorro propio. Es de las primeras cosas que conviene aclarar antes de enamorarse de una parcela.

Los sobrecostes no son mala suerte

Son la norma. Y conviene planificar contando con ellos en lugar de confiar en que a ti no te va a pasar.

Aparecen por cosas muy normales: el terreno da una sorpresa al excavar, sube un material, se cambia un acabado a mitad, aparece una exigencia municipal que no estaba prevista.

La mala noticia es que ampliar el préstamo a mitad de obra no es fácil ni rápido. Implica revisar la operación entera y llega justo en el peor momento, con la obra parada y prisa por continuar.

Por eso la recomendación es siempre la misma: entra con un colchón propio por encima del presupuesto, no con la idea de pedir más si hace falta.

Lo que no financia el préstamo

Una lista corta y que sale del bolsillo:

• Los honorarios del arquitecto y de la dirección de obra.
• La licencia municipal y las tasas que lleve.
• La tasación del proyecto.
• Los seguros que correspondan según el caso.
• Los enganches de suministros al terminar.

Ninguna es enorme por separado. Sumadas son una cantidad que conviene tener contada antes de empezar, y no cuando ya no queda margen.

Por qué no vale cualquier banco

Una obra es una operación técnica, larga y con seguimiento mes a mes. Hay entidades que la trabajan a diario y otras que directamente no entran.

Ir probando en las oficinas del barrio con el proyecto bajo el brazo es la forma más rápida de perder un trimestre y de acumular consultas que además dejan rastro. El trabajo aquí no es convencer: es saber a qué puerta llamar.

Los requisitos completos, con lo que pide cada fase y cómo se estructura la operación, están en la página de hipoteca para autopromotor.

Y si además eres autónomo

Es una combinación bastante frecuente, porque quien se construye una casa suele ser gente que ya tiene un patrimonio hecho.

Se puede, pero se acumulan dos análisis exigentes en la misma operación: el de una obra por fases y el de un ingreso que hay que reconstruir con declaraciones y extractos. Conviene llevar las dos carpetas impecables desde el primer día. Cómo se prepara esa segunda parte lo tienes en hipotecas para autónomos.

El final: el papeleo que cierra la obra

Cuando el constructor termina, la operación todavía no está cerrada. Faltan tres cosas que conviene tener previstas.

El certificado final de obra, firmado por la dirección facultativa. La declaración de obra nueva terminada, que se escritura y se inscribe para que el registro refleje que ahí ya hay una casa y no un solar. Y la última disposición del préstamo, que suele ir ligada a esos dos documentos.

A partir de ese momento empieza la cuota completa. Conviene saber la fecha aproximada con antelación, porque el salto respecto a lo que venías pagando durante la obra es notable.

Antes de encargar el proyecto, haz los números

El orden que ahorra disgustos es este: primero saber cuánto te financiarían y cuánto tendrías que poner tú, y después encargar el proyecto que encaje con ese número.

Al revés, que es como se hace casi siempre, acabas con un proyecto precioso y un presupuesto que no cuadra, y tocando recortes cuando ya has pagado los honorarios.

Con tu terreno, una idea del presupuesto y tus ingresos, en 48 a 72 horas te digo si la operación sale, qué tendrías que aportar y qué vas a estar pagando durante los meses de obra.

Pide el estudio antes del proyecto.

P. D. Pide siempre el presupuesto del constructor desglosado por partidas y por fases, no en una cifra única. Lo vas a necesitar para el banco, y además es lo que te permite ver dónde se te está yendo el dinero cuando aparezca el primer sobrecoste.