Vender mi casa y comprar otra sin quedarme en la calle
Hay tres formas de ordenar esto y solo una encaja contigo. Elegir mal no se arregla después: se paga durante meses. Aquí están las tres, con sus contrapartidas.
Tu casa se te ha quedado pequeña, o grande, o lejos. Y quieres cambiarte.
El problema no es el dinero: probablemente con lo que saques por la tuya y un poco más te llegue. El problema es el orden, porque nadie te compra la casa el mismo día que tú compras la otra.
Hay tres maneras de resolverlo. Ninguna es la buena para todo el mundo, y elegir mal no se corrige después: se paga durante meses.
Opción 1: vender primero y alquilar unos meses
La aburrida, la que nadie quiere y la que más veces recomiendo cuando el margen es justo.
Vendes tu casa, cancelas lo que quede de préstamo, te vas de alquiler unos meses y compras con el dinero ya en la cuenta y sin ninguna prisa.
A favor: sabes exactamente cuánto has sacado, así que compras con un número real y no con una estimación. No tienes reloj corriendo. Y como comprador pagas al contado o casi, lo que te da margen para negociar el precio.
En contra: dos mudanzas, unos meses de alquiler y el riesgo de que en ese tiempo los precios se muevan en tu contra en la zona donde quieres comprar.
Es la opción que elimina el riesgo entero. Si tus números van ajustados, es la sensata, y te lo voy a decir aunque signifique que no hay operación de financiación para mí.
Opción 2: comprar primero, con financiación puente
La cómoda. Compras la nueva antes de haber vendido la tuya, te mudas una sola vez y vendes con calma.
La entidad financia la compra contando con que vas a vender, normalmente uniendo las dos viviendas como garantía durante un tiempo, y te da un plazo para colocar la antigua. Mientras tanto pagas menos de lo que pagarías con las dos hipotecas al completo.
A favor: una sola mudanza, ningún alquiler, y no pierdes la casa que te gusta por no llegar a tiempo.
En contra: todo depende de que vendas. Si el plazo se acaba y tu casa sigue en el portal, pasas a pagar la cuota correspondiente a todo lo que debes, que es bastante más alta.
Cómo funciona exactamente, qué plazos dan y qué se mira antes de concederla lo tienes en la página de hipoteca puente.
Opción 3: las dos firmas el mismo día
Sobre el papel es perfecto: vendes por la mañana, compras por la tarde y no hay ni alquiler ni riesgo.
En la práctica sale pocas veces, porque tienes que encajar a la vez a tu comprador, a tu vendedor, a dos entidades distintas y a una notaría. Basta con que uno de los cinco se retrase una semana para que se caiga la cadena entera.
Se hace, y cuando sale es lo mejor de los tres mundos. Pero conviene tener un plan B preparado desde el principio, porque montar la operación asumiendo que todo va a encajar es asumir un riesgo que no controlas.
El dato que decide, y no es el precio
Todo el mundo empieza esta conversación preguntando cuánto vale su casa. La pregunta correcta es otra: cuánto tarda en venderse una vivienda como la tuya, en tu zona, a un precio realista.
Porque de ese número sale todo. Si en tu barrio se vende en dos meses, la opción cómoda es muy razonable. Si se tarda ocho, tienes un problema con cualquier plazo que te den.
Y ese dato no lo sacas de lo que pide el vecino en un portal, que es lo que pide y no lo que le pagan. Lo sacas preguntando a dos o tres agencias de la zona por operaciones cerradas, y siendo honesto contigo sobre lo que tiene tu casa a favor y en contra.
Haz siempre el número del escenario malo
Si te decantas por comprar primero, hay un cálculo que no te puedes saltar.
No calcules solo qué pagas mientras vendes. Calcula qué pagarías si tardaras el doble de lo previsto y se te acabara el plazo. Esa es la cifra que decide si esta operación es para ti.
Si con esa cuota tu vida no cabe, la respuesta es la opción uno, por incómoda que sea. Ninguna casa merece dos años de angustia.
Y hay una trampa que veo a menudo: ajustar tanto que necesitas vender por encima de mercado para que cuadre. Si tu plan depende de tener suerte con el precio, no tienes un plan.
Lo que se te va a olvidar presupuestar
Da igual la opción que elijas, hay gastos de este proceso que no aparecen en ninguna simulación:
- Cancelar la hipoteca de la casa que vendes y liberar la garantía en el registro.
- Los impuestos de la venta, que dependen de tu caso y los ve tu asesor.
- La tasación de la vivienda nueva, y la de la tuya si entra en la operación.
- Los meses en que pagas suministros, comunidad e impuestos de dos viviendas.
- La mudanza, que siempre cuesta más de lo previsto, y dos veces si eliges la opción uno.
Y si en vez de vender la alquilo
Es una idea que aparece siempre y que cambia la operación por completo.
Ya no estás encadenando dos operaciones: estás manteniendo dos hipotecas a la vez. La entidad va a analizar si aguantas las dos cuotas sin contar con el alquiler, porque ese ingreso todavía no existe cuando firmas y no hay ninguna garantía de que exista después.
Con dos nóminas buenas y poca deuda, sale. Con los números justos, no. Y conviene saberlo antes de hacerse ilusiones con la renta.
Un aviso sobre el precio de tu casa
Hay una trampa mental en la que cae casi todo el mundo y que conviene nombrar.
Cuando necesitas una cifra concreta para que la operación cuadre, el cerebro tiende a convencerse de que tu casa vale exactamente eso. Y entonces se pone a la venta a un precio que no responde al mercado sino a tu necesidad.
El resultado es predecible: meses sin visitas, bajadas sucesivas que dan mala imagen del anuncio, y al final vender por debajo de lo que habrías sacado poniendo desde el principio un precio realista.
Pide dos o tres valoraciones antes de decidir nada, y si el número que sale no te cuadra la operación, cambia la operación y no el número.
El orden correcto para empezar
- Averigua cuánto tarda en venderse tu casa en tu zona, con datos de operaciones cerradas.
- Mira qué te queda de préstamo y cuánto te quedaría limpio tras vender.
- Haz el número del escenario malo con la opción cómoda.
- Decide el orden con esos tres datos delante.
- Y solo entonces empieza a enseñar tu casa o a visitar otras.
Fíjate en que enseñar la casa es lo último. Casi todo el mundo lo pone primero, y por eso llega a esta decisión con un comprador esperando y sin margen para elegir.
Media hora antes de poner el cartel
Con lo que debes, lo que esperas sacar y lo que cuesta la casa que quieres, te doy los tres escenarios en una hoja: qué pasa vendiendo primero, qué pasa comprando primero y qué pasarías a pagar si tardaras el doble en vender.
Con eso decides tú, y decides con números. Sin coste y sin compromiso.
Pide los tres escenarios antes de mover nada.
P. D. Si la razón del cambio es que te has separado, el orden es distinto y hay un paso previo que no te puedes saltar. Empieza por ahí: extinción de condominio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, vender primero o comprar primero?
Depende de tu margen. Vender primero y alquilar unos meses elimina el riesgo entero a cambio de dos mudanzas, y es lo sensato si los números van justos. Comprar primero con financiación puente es más cómodo, pero todo depende de que consigas vender dentro del plazo que te den.
¿Se pueden hacer las dos firmas el mismo día?
Se hace, pero sale pocas veces. Hay que encajar a la vez a tu comprador, a tu vendedor, a dos entidades y a una notaría, y basta con que uno se retrase una semana para que la cadena se caiga. Si se intenta, conviene tener un plan B preparado desde el principio.
¿Cuál es el dato más importante para decidir?
Cuánto tarda en venderse una vivienda como la tuya en tu zona a un precio realista. No lo que pide el vecino en un portal, sino operaciones cerradas. De ese número sale todo: si en tu barrio se vende en dos meses la opción cómoda es razonable, si tarda ocho no lo es.
¿Qué pasa si compro primero y no consigo vender a tiempo?
Cuando se acaba el plazo pasas a pagar la cuota correspondiente a todo lo que debes, que es bastante más alta. Por eso el cálculo hay que hacerlo siempre con el escenario malo: si con esa cuota tu vida no cabe, esta opción no es para ti.
¿Y si en lugar de vender mi casa la alquilo?
Entonces ya no encadenas dos operaciones: mantienes dos hipotecas a la vez. La entidad analizará si aguantas las dos cuotas sin contar con el alquiler, porque ese ingreso no existe cuando firmas. Con dos nóminas buenas y poca deuda sale; con los números justos, no.
¿Quieres saber si tu hipoteca es viable?
Estudio de viabilidad gratis en 48-72 h. Sin coste por adelantado y sin compromiso: si no sale, te lo digo igual.
