VPO en Andalucía: requisitos, excepciones y la casa heredada

Heredaste una casa en el pueblo de tu madre, a cuatrocientos kilómetros. No vives allí ni piensas vivir: tu trabajo está en Huelva o en Sevilla, y aquí es donde quieres comprar.

Preguntas por una vivienda protegida y la respuesta que te llega, de oído y sin matices, es la de siempre: «si tienes una casa, olvídate».

Ni es tan sencillo ni es tan cerrado. Hay excepciones escritas, y una habla justo de trasladarse por motivos laborales. Vamos con los requisitos reales, con el caso de la herencia, con lo que cambia según el municipio y con hasta dónde llega una doble garantía cuando el precio está topado.

Qué es hoy una VPO en Andalucía

Una vivienda protegida tiene precio máximo fijado por la Administración y se compra para ser tu residencia habitual y permanente.

El marco cambió hace poco: la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía está en vigor desde el 24 de enero de 2026. Mientras no se desarrolle del todo, siguen aplicándose en lo que no la contradicen el Reglamento de Viviendas Protegidas (Decreto 149/2006) y el reglamento de los registros de demandantes (Decreto 1/2012).

Dos números del Plan Vive 2020-2030: los ingresos máximos van de 3 veces el IPREM en régimen especial a 5,5 en general y 7 en precio limitado, medidos en ingresos ponderados de la unidad familiar; y el precio se calcula sobre un módulo básico de 920,29 euros por metro cuadrado útil.

Los tres requisitos que se miran siempre

En Andalucía no se compra una VPO llamando a la promotora. Se compra estando inscrito.

1. Estar inscrito en el Registro Público Municipal de Demandantes. La solicitud se presenta en tu municipio de residencia o en aquel donde pretendas residir y, si quieres, en otros dos. La inscripción dura tres años y se renueva en los tres meses anteriores a que caduque.
2. No pasar del límite de ingresos del régimen de esa promoción.
3. No ser titular del pleno dominio de otra vivienda, libre o protegida, ni tenerla en posesión por un derecho real de goce o disfrute vitalicio. Con excepciones, que es lo que viene ahora.

Las excepciones al «no puedes tener otra vivienda»

Están tasadas. El reglamento de los registros permite inscribirse, aun teniendo otra vivienda, en estos casos:

1. Necesitas una vivienda adaptada: por aumento de la composición familiar, por una discapacidad con movilidad reducida o por una dependencia sobrevenida.
2. Víctimas de violencia de género o de terrorismo.
3. Traslado desde la localidad de origen por motivos laborales, declarándolo en la solicitud.

Y la letra pequeña que decide: en esos supuestos hay que transmitir la otra vivienda en un plazo máximo de seis meses desde que se firma la escritura de la protegida. La excepción no dice «quédate las dos». Dice «entra, pero sal de la otra».

Si heredaste una parte, y si la heredaste tú solo

Heredaste una cuota con tus hermanos

Lo que tienes es una participación en proindiviso, no la vivienda entera. La norma habla de ser titular del pleno dominio de otra vivienda, y una cuota no es eso.

Ese matiz lo valora cada registro: llévalo documentado (escritura de herencia, tu porcentaje y nota simple) y pregúntalo por escrito antes de inscribirte.

La heredaste tú solo

Aquí sí eres titular del pleno dominio de otra vivienda. De entrada incumples el requisito, y solo entras por una excepción, con la obligación de vender en seis meses. Tres preguntas antes de dar ese paso:

1. ¿Se puede vender de verdad? Una casa antigua en un pueblo con poco mercado puede tardar más de seis meses. Si no vendes a tiempo, el problema es tuyo.
2. ¿Está alquilada o la ocupa alguien de la familia? Con un inquilino dentro, ese plazo se complica mucho.
3. ¿Heredaste la casa entera o solo la nuda propiedad? Si tu padre o tu madre viudo conserva el usufructo vitalicio, no eres titular del pleno dominio ni tienes un derecho de goce vitalicio. Es otra situación y merece preguntarse por escrito.

Y no te inscribas callando la herencia: los registros cruzan datos con Catastro y con el Registro de la Propiedad. Una inscripción con datos falsos se cae, pierdes el turno y te expones a una sanción.

El trabajo en Andalucía, escenario a escenario

Aquí conviene separar dos cosas que se confunden: la excepción de titularidad (poder inscribirte teniendo otra vivienda) y la vinculación con el municipio (que te coloca mejor en el reparto). Los cinco escenarios que veo:

1. 1. Vives y trabajas aquí, empadronado desde hace años. La vinculación la tienes resuelta. Tu escollo es la vivienda heredada: todo se juega en la excepción y en poder venderla.
2. 2. Trabajas en Andalucía pero sigues empadronado fuera. Puedes inscribirte igual: el empadronamiento da preferencia, no cierra la puerta. Acredita el centro de trabajo y empadrónate cuanto antes, porque la antigüedad cuenta.
3. 3. Te trasladas ahora, con un contrato nuevo aquí. Es el supuesto que mejor encaja con la excepción laboral: se declara en la solicitud y se acredita con contrato, vida laboral y centro de trabajo. Ojo al reloj de los seis meses.
4. 4. Teletrabajas desde Andalucía para una empresa de fuera. Cuidado: la vinculación laboral suele pedir un puesto en un centro de trabajo ubicado en el municipio, y una empresa sin sede aquí puede no computar. Tu baza es el empadronamiento.
5. 5. Eres funcionario con destino en Andalucía. El traslado se acredita solo, con la toma de posesión y el destino.

En los cinco, la regla es la misma: trabajar aquí ayuda, pero no borra la vivienda heredada. Son dos exámenes distintos y hay que aprobar los dos.

Cómo se aplica en Huelva y en Sevilla

La ley es andaluza, pero el reparto lo decide cada ayuntamiento con su ordenanza. Lo dice la Junta: el empadronamiento, la relación laboral en el municipio o la residencia en determinadas barriadas «pueden utilizarse para otorgar preferencia en la adjudicación de la vivienda protegida, pero en ningún caso son causa de exclusión del proceso de selección».

1. Sevilla capital. La vinculación se acredita con dos años de empadronamiento, cinco en cualquier momento anterior, o vinculación laboral o profesional en la ciudad durante los tres años inmediatamente anteriores. Es criterio de selección, no requisito de inscripción, y el límite de ingresos del registro está en 7 veces el IPREM. Quedan exentas las víctimas de violencia de género o de terrorismo y las personas emigrantes retornadas.
2. Huelva capital. Puede inscribirse quien resida o pretenda residir en el municipio, con prioridad para las unidades familiares empadronadas en Huelva. El formulario contempla marcar la vinculación laboral para quien no está empadronado.
3. El resto de municipios. Dos Hermanas, Alcalá de Guadaíra, Utrera, Lepe, Almonte, Ayamonte… cada uno tiene su ordenanza, con sus años de empadronamiento y sus cupos. Pídela antes de decidir dónde te inscribes, porque ahí se juega el orden.

Y puedes estar inscrito en tres municipios a la vez señalando el preferente: si trabajas en Sevilla y buscas en la corona metropolitana, eso te conviene.

La hipoteca de una VPO: el techo lo pone el precio

El banco presta sobre el menor entre precio y tasación. Y en protegida la tasación trae su propio techo: la normativa de valoración obliga al tasador a dar dos valores, el de mercado y el valor máximo legal, y el de tasación es el más bajo de los dos.

Aunque ese piso valdría más en el mercado libre, para el banco vale lo que dice su calificación.

Dónde encaja la doble garantía

La doble garantía consiste en que dos fincas respondan del mismo préstamo: la que compras y otra que se aporta, normalmente de los padres. Cómo funciona y qué hay que hablar antes lo tienes en el artículo de la doble garantía.

Aplicada a una VPO, sirve para lo que la propia vivienda no cubre: pasar de ese 80 % de la tasación y acercarte al precio completo, y en algunos casos a parte de los gastos. Lo que no hace:

1. No sube el precio de la escritura. El máximo legal es el máximo legal, con garantía o sin ella.
2. No relaja tu perfil. El banco sigue midiendo la cuota contra tus ingresos, así que aportar una casa no significa que te presten lo que pidas.
3. No convierte la protegida en libre. Las limitaciones para venderla siguen ahí.

Y si luego quieres vender la casa aportada

Aquí está el punto que nadie mira al firmar. Cuando una sola hipoteca grava dos fincas, no puedes liberar una por tu cuenta aunque hayas amortizado una parte: hace falta que la entidad acepte, y esa modificación va en escritura pública e inscrita en el Registro.

Así que antes de firmar, lee cómo se constituye la garantía: si la responsabilidad hipotecaria se distribuye entre las dos fincas, qué importe se asigna a cada una y si se pacta un calendario de liberación.

Y ojo al choque de plazos de tu caso: si la finca que aportas es la casa heredada que tienes que vender en seis meses por la excepción, tendrás dos relojes corriendo a la vez. Con esa hipoteca encima, venderla exige el visto bueno del banco. Por eso, o pactas la liberación desde el principio, o aportas otra garantía distinta.

Lo que sigue condicionado en la propia VPO

Mientras dure la protección, transmitirla exige autorización de la Administración, con 60 días de tanteo y otros 60 de retracto. Sin esa autorización, el Registro no inscribe la venta. Los avales públicos sí entran: el de la Junta admite vivienda protegida, y lo tienes en el artículo del aval de la Junta.

Antes de inscribirte, comprueba esto

1. La ordenanza del registro de tu municipio, que manda en la vinculación y en el reparto.
2. Tus ingresos ponderados y en qué régimen encajan.
3. Qué tienes exactamente en la casa heredada: pleno dominio, cuota o nuda propiedad.
4. Si vas por la excepción laboral: contrato, vida laboral y centro de trabajo preparados.
5. Si esa casa se puede vender en seis meses de verdad, y qué dicen los demás herederos.
6. Si vas a necesitar doble garantía, qué finca aportas y cómo se libera.
7. La fecha de caducidad de la inscripción, para renovarla y no perder antigüedad.

Tráeme la herencia y tu contrato, y te digo por dónde va

Con la escritura de herencia, tu contrato de trabajo y los ingresos de la unidad familiar se ve en un rato si tu caso entra por la excepción laboral, si hace falta una garantía adicional o si el camino es una vivienda libre con las ayudas de primera vivienda.

Si quieres que lo miremos juntos, agenda una llamada. Es gratis y en 30 minutos sabes qué puerta tienes abierta.

PD: si acabas aportando una segunda casa en garantía, pregunta el día de la firma cómo se libera. Esa respuesta vale más que medio punto de diferencial cuando llegue el momento de venderla.