Cuánto me dan de hipoteca según mi sueldo

Es la primera pregunta que me hace todo el mundo y casi siempre llega tarde: cuando ya se han enamorado de un piso. Y el orden correcto es justo el contrario.

Saber tu techo antes de mirar casas no te quita la ilusión. Te la ahorra para la casa que sí puedes comprar.

Así que vamos a ello. El banco no hace una cuenta, hace dos. Y te da la más pequeña de las dos.

La respuesta corta

El banco calcula por un lado cuánta cuota aguantas tú y por otro cuánto está dispuesto a prestar sobre esa casa. Después coge el resultado más bajo. Ese es tu número.

Mucha gente hace solo la primera cuenta, le sale un importe estupendo y luego se estrella con la segunda. O al revés: mira el precio del piso, calcula el 80 % y no se da cuenta de que su nómina no sostiene esa cuota.

Cuenta número uno: cuánto aguanta tu cuota

La referencia que se maneja en el sector es que la cuota no debería llevarse más de en torno a un tercio de tus ingresos netos mensuales. No es una ley, es un criterio de riesgo, y cada entidad lo aplica con su propio margen.

Lo importante es que ese tercio se calcula sobre lo que entra, no sobre lo que ganas en bruto. Y se calcula contando todas las deudas, no solo la hipoteca futura.

Un ejemplo con números redondos. Entre dos personas entran 3.000 euros netos al mes. Un tercio son 1.000 euros. Si ya estáis pagando 250 de un préstamo del coche, a la hipoteca le quedan 750. Con 750 euros de cuota y un plazo largo se puede sostener un préstamo considerable, pero ese préstamo no es el que decide: aún falta la segunda cuenta.

Cuenta número dos: cuánto vale la casa

Aquí el sueldo no pinta nada. Lo que manda es la garantía.

Lo habitual es que se financie en torno al 80 % del menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Fíjate en la palabra menor, porque ahí se cae mucha gente: si compras por 200.000 y la tasación dice 185.000, el porcentaje se calcula sobre 185.000, y esa diferencia la pones tú además de la entrada.

En vivienda habitual y con buen perfil se puede subir de ese 80 %. Para llegar más arriba hacen falta vías concretas, y las tienes explicadas una a una en la página de hipoteca al 100 %.

Qué cuenta como ingreso y qué no

No todo lo que te entra en la cuenta suma igual a ojos de un analista de riesgos.

• Nómina fija: suma entera. Cuanta más antigüedad, mejor.
• Pagas extra: se prorratean. Catorce pagas se convierten en doce a efectos del cálculo.
• Variables, comisiones y guardias: suelen computar por la media de los últimos doce o veinticuatro meses, no por el mejor mes.
• Horas extra: muchas entidades directamente no las cuentan.
• Alquileres que cobras: computan en parte, y solo si están declarados y con contrato.
• Ayudas y prestaciones temporales: por lo general no computan.

Si eres autónomo, la cuenta cambia entera: no se mira lo que facturas sino el rendimiento neto que has declarado. Eso tiene su propia lógica y lo cuento en la página de hipotecas para autónomos.

Lo que resta, y casi nadie lo descuenta

Esta es la parte que más sorpresas da. Antes de asignar un euro a tu hipoteca, el banco resta todo lo que ya debes.

• Préstamos personales y del coche.
• Financiaciones de tiendas, incluido el móvil a plazos.
• El límite de tus tarjetas de crédito, aunque no las uses.
• Pensiones de alimentos o compensatorias, si las hay.
• Avales que hayas firmado a otra persona o a una empresa.

Ese último punto sorprende a mucha gente. Si avalaste a un familiar hace cuatro años, esa deuda aparece en la Central de Información de Riesgos del Banco de España y cuenta como tuya.

Y una idea que ahorra disgustos: cancelar un préstamo pequeño antes de pedir la hipoteca puede subirte el techo más que un aumento de sueldo. Sale más barato que discutir décimas de interés.

Calcula tu techo en cinco minutos

Con una calculadora y sin llamar a nadie:

1. Suma los ingresos netos mensuales de todos los que vais a firmar.
2. Multiplica por 0,35. Ese es el tope de deuda mensual que te van a admitir.
3. Réstale lo que ya pagas cada mes de otros préstamos. Lo que queda es tu cuota máxima.
4. Mira lo que tienes ahorrado y quítale entre un 10 % y un 12 % del precio que estés barajando: eso son impuestos y gastos, y no los financia el préstamo.
5. Lo que sobre del ahorro es tu entrada. Si es alrededor del 20 % del precio, encajas en lo habitual.

Ese cálculo te da una foto bastante fiel. Y sobre todo te dice si el problema que tienes es de cuota o de ahorro, que son dos problemas muy distintos y se resuelven de forma muy distinta.

Por qué tu número y el del banco no coinciden

Porque tú calculas con lo que ganas y el banco calcula con lo que puede demostrar que ganas, y con lo que cree que va a pasar dentro de veinte años.

Pesan cosas que no aparecen en ninguna calculadora de internet: tu antigüedad laboral, el tipo de contrato, la edad que tendrás al vencimiento, dónde está la vivienda y hasta si el piso es fácil de vender llegado el caso.

Por eso el mismo expediente recibe respuestas distintas en entidades distintas. No es capricho: cada una tiene su política de riesgos y su apetito en cada momento. Ahí es donde presentar el caso en varios sitios a la vez cambia el resultado.

Si compras tu primera vivienda y andas justo de ahorro, hay ayudas que atacan precisamente la entrada. Las tienes reunidas en la página de hipotecas para jóvenes.

Lo que sí sube el número

Si el techo que te sale se queda corto, hay palancas reales. Estas son las que más mueven la aguja, ordenadas por lo rápido que funcionan:

• Cancelar deudas pequeñas. Cada cuota que desaparece libera capacidad. Es la palanca más rápida y la que más gente ignora.
• Alargar el plazo. Baja la cuota y sube el importe que puedes pedir. A cambio pagas más intereses en total, así que se decide con el número delante y no por defecto.
• Sumar un titular. Dos ingresos sostienen más que uno. Ahora bien, quien entra responde de todo, así que no es un trámite: es una decisión de las dos partes.
• Aportar más entrada. Reduce el importe a financiar y mejora las condiciones. Si puedes esperar seis meses ahorrando, a veces esos seis meses valen más que cualquier negociación.
• Esperar a tener más antigüedad. Suena mal, pero con contratos recientes es lo que más cambia la respuesta. Cuatro meses más de nómina pueden abrirte entidades que hoy ni te miran.

Cuidado con las calculadoras de internet

Te dan un número enorme y te dejan tan contento. El problema es que casi ninguna descuenta tus deudas, ninguna sabe tu antigüedad ni tu tipo de contrato, y todas dan por hecho que la tasación va a coincidir con el precio.

Sirven para hacerte una idea aproximada. No sirven para salir a firmar unas arras.

Sal a ver casas con un número, no con una ilusión

Un estudio de viabilidad te da tu techo por escrito en 48 a 72 horas: cuánto puedes pedir, qué cuota te sale y cuánto necesitas tener el día de la firma. Es gratis y no te compromete a nada.

Con ese papel en el móvil, visitar pisos deja de ser una lotería. Y cuando aparezca el bueno, podrás moverte rápido en lugar de empezar a preguntar.

Pide tu estudio de viabilidad y sal a mirar sabiendo hasta dónde llegas.

P. D. Si el número que te sale se te queda corto, no lo des por perdido. Alargar el plazo, cancelar una financiación pequeña o sumar un titular cambian la cuenta bastante más de lo que parece. Antes de renunciar a la casa, haz que alguien mire los números contigo.