Nos separamos y tenemos una hipoteca en común

Hay una frase que oigo varias veces al año y que casi siempre llega tarde: yo ya salí de la casa, firmamos delante del notario y me quité de en medio.

Y luego resulta que no. Que sigue debiendo el préstamo entero.

Es la confusión más cara de todas las que rodean una separación, y lo peor es que no duele el primer día. Duele tres años después, cuando esa persona va a comprarse otra vivienda y descubre que arrastra una deuda que creía cerrada.

La idea que hay que entender antes que ninguna otra

La propiedad y la deuda viajan por separado.

La escritura de la casa dice quién es dueño. El contrato del préstamo dice quién debe el dinero. Son dos documentos distintos, con partes distintas, y modificar uno no modifica el otro.

Puedes dejar de ser propietario y seguir respondiendo con todo tu patrimonio si el otro deja de pagar. Y ese préstamo te seguirá contando como deuda propia cuando pidas cualquier otra cosa, porque aparece en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

Lo único que cambia quién debe es que el banco lo acepte y se firme. No hay atajo.

El convenio regulador no obliga al banco

Esta es la segunda parte del malentendido, y entiendo perfectamente por qué se produce.

Firmáis un convenio, lo homologa un juez y ahí pone negro sobre blanco que la vivienda es para uno y que ese uno asume el préstamo. Parece definitivo. Y lo es, pero solo entre vosotros dos.

La entidad no es parte de ese acuerdo. Su contrato sigue exactamente igual hasta que ella misma firme otra cosa. Si mañana el que se queda deja de pagar, el banco reclamará a los dos, con convenio o sin él.

Que quede claro: el convenio sirve, y hace falta. Lo que no hace es sustituir la conversación con el banco.

Las tres salidas que hay

En la práctica, una hipoteca compartida después de una separación acaba en uno de estos tres sitios:

1. Uno se queda la casa y asume el préstamo. La más frecuente. Requiere que la entidad acepte el cambio, y solo lo hará si quien se queda puede con la cuota entera en solitario.
2. Se vende y se cancela. Con el dinero de la venta se liquida la deuda el día de la firma y lo que sobre se reparte. Es la salida limpia y la que menos ata a nadie.
3. Se mantiene a medias una temporada. Suele plantearse cuando hay hijos y se quiere esperar. Puede tener sentido, pero conviene ponerle fecha y dejar por escrito quién paga qué mientras tanto.

La primera es la que más trabajo da y la que más se tuerce, así que vamos con ella.

Por qué el banco dice que no, cuando dice que no

No es mala voluntad ni ganas de complicar. Es aritmética.

Cuando dos personas firman un préstamo, la entidad tiene dos patrimonios respondiendo. Si uno sale, esa garantía se reduce a la mitad de golpe. Lo único que mira entonces es si quien se queda sostiene la cuota completa con sus ingresos.

Y ahí el número suele apretar, porque la cuota se calculó en su día con dos sueldos.

Si no llega, no significa que la operación esté muerta. Significa que hay que reforzarla:

1. Sumar un avalista, normalmente un familiar.
2. Alargar el plazo para bajar la cuota, asumiendo que se paga más al final.
3. Amortizar una parte con la compensación que se acuerde entre las partes.
4. Pedir un préstamo nuevo en otra entidad, a nombre solo de quien se queda, y cancelar el anterior.

Esa última vía sale más cara porque implica constituir una hipoteca desde cero, pero funciona y se usa. Lo tienes explicado con detalle en la página de cambiar el titular de la hipoteca.

El orden importa más que ninguna otra cosa

Si te llevas una sola idea de este artículo, que sea esta: primero el banco, después el notario.

Lo intuitivo es lo contrario. Ya está todo hablado, hay convenio, se pone fecha con el notario y se firma la escritura por la que uno se queda con la casa entera. Y entonces se descubre que la entidad no acepta el cambio del préstamo.

El resultado es el peor de los mundos. Uno es propietario único de una vivienda y los dos siguen debiendo el préstamo. El que salió está atado a una casa que ya no es suya y no puede hacer nada para soltarse. El que se quedó no puede vender ni refinanciar sin contar con el otro.

Salir de ahí se puede, pero cuesta tiempo, dinero y una conversación con alguien de quien te acabas de separar. Todo evitable pidiendo el sí por escrito antes de poner fecha.

La operación por la que uno se queda con la parte del otro tiene su propia mecánica y sus plazos, y la tienes entera en la página de extinción de condominio.

Mientras tanto, la cuota se paga

Suena obvio y es el error más frecuente de todos.

Durante los meses en que se está negociando, cada uno da por hecho que paga el otro, o alguien decide que no piensa pagar una casa en la que ya no vive. El recibo se devuelve.

Ese impago os mancha el historial a los dos. Y os lo mancha justo antes del momento en que uno de los dos va a necesitar que un banco le mire con buena cara para asumir el préstamo o para pedir uno nuevo. Es dispararse en el pie con puntería.

Aunque la relación esté rota y aunque parezca injusto, la cuota se paga hasta que la situación esté resuelta. Después se compensa en el reparto.

Y si la casa vale menos de lo que se debe

Ocurre con compras hechas en la parte alta de un ciclo y con pocos años amortizados. Si el préstamo pendiente supera lo que se puede sacar por la vivienda, vender no cancela la deuda: deja un resto que seguís debiendo los dos.

No es un callejón sin salida, pero cambia por completo la conversación. Ahí hay que valorar si conviene esperar a que la situación mejore, si uno de los dos puede asumirlo en solitario o si se plantea a la entidad una solución concreta. Lo que no funciona es hacer como si no pasara y dejar el asunto congelado durante años.

Qué hacer esta semana

1. Pide a tu banco el certificado de saldo pendiente y una copia de la escritura del préstamo.
2. Consulta tu posición en la Central de Información de Riesgos del Banco de España, para saber exactamente qué figura a tu nombre.
3. Echa el número: la cuota entera contra los ingresos de quien se va a quedar. Si no llega, ya sabes que hay que reforzar la operación.
4. Habla con la entidad antes de cerrar el reparto con el abogado, no después.
5. Y mientras tanto, que nadie deje de pagar.

La parte que me toca a mí y la que no

El reparto de bienes, el convenio y la fiscalidad los lleva tu abogado. Ahí no me meto, porque no es lo mío y porque hacerlo sería un flaco favor.

Lo mío es la financiación: comprobar si quien se queda puede, plantear la operación a la entidad de la forma que más posibilidades tiene, y buscar alternativa si contesta que no. Coordinado con tu abogado, para que los plazos de los dos lados no se pisen.

El estudio es gratuito y los honorarios solo si la operación llega a firmarse en notaría.

Cuéntame tu caso antes de poner fecha con nadie.

P. D. Si hace años que saliste de una casa y no estás seguro de si sigues en el préstamo, compruébalo esta semana. Se tarda diez minutos y hay gente que descubre así por qué le llevan denegando hipotecas desde hace tres años.