Heredamos la casa entre hermanos y uno se la quiere quedar

Se muere vuestro padre, os deja el piso a los tres y todos estáis de acuerdo en lo esencial: uno quiere quedárselo y los otros dos prefieren su parte en dinero.

Hasta aquí, todo bien. El problema empieza cuando alguien pregunta cuánto vale la casa, y cuando el hermano que se la queda descubre que no tiene ochenta mil euros en el banco para pagar a los otros.

Esta situación se resuelve, y bastante bien. Pero hay un orden, y hacerlo al revés cuesta dinero y a veces cuesta la relación.

La pregunta que hay que hacerse la primera

No es cuánto vale el piso. Es si el hermano que se lo queda va a poder financiar la compensación a los demás.

Porque de eso depende todo lo demás. Si la respuesta es que sí, el resto es papeleo. Si es que no, hay que replantear el reparto entero antes de escribirlo en ninguna parte.

Y es una pregunta que se responde en dos días, con las nóminas de esa persona y el valor aproximado del inmueble. Muchas familias la dejan para el final, después de meses de conversaciones y de un acuerdo cerrado, y entonces hay que deshacerlo todo.

Cómo se pone precio a la casa

Con una tasación. No con lo que se pide por el piso de al lado, ni con lo que diga un portal, ni con lo que a cada uno le parezca.

Y no es una formalidad: es lo que evita la discusión. Cuando el número viene de un tercero independiente, nadie tiene que convencer a nadie y nadie se queda con la sensación de haber salido perdiendo. He visto familias romperse por doscientos euros de diferencia y por la sospecha de que uno quería aprovecharse.

Además, esa tasación la va a necesitar el banco de todas formas. Hacerla al principio sirve para las dos cosas.

Si queda hipoteca por pagar

Es muy frecuente y cambia el planteamiento.

La deuda pendiente se hereda junto con el inmueble, así que los tres pasáis a responder de ella. Si uno se queda la casa, hay que resolver también el préstamo: o se cambia quién lo debe, o se cancela y se pide uno nuevo a nombre de quien se queda.

Lo primero es más barato, pero necesita que la entidad acepte, y solo lo hará si esa persona sostiene la cuota en solitario. Cómo se plantea eso y qué hacer si contesta que no lo tienes en cambiar el titular de la hipoteca.

Y una advertencia que hago siempre: mientras dura todo el proceso, esa cuota se paga. Los recibos devueltos mientras la herencia está a medias os complican después la refinanciación a los tres.

Si el que se queda no llega a pagar a los demás

Es el caso más común de todos y tiene varias salidas. Ninguna es mágica, pero todas son mejores que forzar la situación.

• Financiar solo la compensación. Si el piso está libre de cargas, se puede pedir un préstamo con garantía sobre él para pagar a los hermanos. Es la vía más habitual.
• Que los hermanos cobren aplazado. Con un calendario por escrito y, si hace falta, con garantía. Funciona bien en familias que se entienden, y hay que documentarlo igual de bien que si no se entendieran.
• Compensar con otros bienes de la herencia. Si hay más patrimonio, a veces cuadra sin que salga dinero de ningún sitio.
• Vender y repartir. La salida limpia. No es un fracaso: hay casas que no valen lo que cuesta quedárselas.

Elegir entre ellas es una conversación de números, no de sentimientos. Y conviene tenerla con las cifras encima de la mesa, porque en abstracto todo el mundo cede y en concreto nadie.

El orden correcto, paso a paso

1. Reunir la documentación de la herencia y tasar el inmueble.
2. Comprobar si queda hipoteca y cuánto.
3. Estudiar si quien se quiere quedar la casa puede financiar la compensación y, si la hay, asumir el préstamo.
4. Con ese dato, cerrar el reparto con quien os lleve la herencia.
5. Hablar con el banco y tener su respuesta por escrito.
6. Y solo entonces, notaría.

Fíjate en que el banco aparece antes que el notario. Es lo contrario de lo que hace casi todo el mundo, y es la diferencia entre una operación tranquila y un lío.

Cuando uno de los hermanos no aparece

Pasa más de lo que parece: un hermano que vive lejos, con el que no hay trato, o que simplemente no contesta.

Mientras no haya acuerdo de todos, la parte financiera no se puede cerrar: ninguna entidad va a montar una operación sobre un reparto que no está firmado. Ahí el asunto deja de ser mío y pasa a ser de vuestro abogado, que tiene vías para desbloquearlo.

Lo que sí se puede ir haciendo mientras tanto es el estudio de quien se quedaría la casa. Así, el día que haya acuerdo, esa parte ya está resuelta y no se pierden semanas.

El reloj que corre por detrás

Una herencia tiene plazos fiscales desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga si se pide a tiempo. Eso lo lleva vuestro asesor, pero condiciona el calendario de todo lo demás, incluida la parte del banco.

Lo que veo fallar más a menudo no es que alguien se despiste con una fecha, sino que la familia dedica cuatro meses a decidir y luego quiere hacer la parte financiera en dos semanas. Los bancos no van a ese ritmo.

Si sabéis que vais por este camino, el estudio de viabilidad se puede ir haciendo mientras se tramita la herencia. No hay que esperar a tener nada firmado.

Lo que hace un intermediario aquí y lo que no

El reparto, la aceptación de la herencia y los impuestos los lleva vuestro abogado o vuestro asesor. Ahí no me meto y desconfía de quien lo haga.

Lo mío es la parte financiera: comprobar si quien se queda la casa puede, buscar la fórmula que mejor encaje, presentar la operación a las entidades que la trabajan y coordinar los plazos con quien lleve la herencia para que no se pisen.

La mecánica completa de la operación por la que uno se queda con la parte de los demás está en extinción de condominio.

Y una cosa que no es técnica

De todas las operaciones que trabajo, estas son las que más se tuercen por motivos que no tienen nada que ver con el dinero.

Un hermano que siente que se le ha valorado mal. Otro que lleva años cuidando y cree que eso vale algo. Un tercero que vive fuera y no puede venir a las reuniones.

Nada de eso lo arregla un banco. Pero sí ayuda mucho llegar a la conversación difícil con los números claros: cuánto vale, cuánto le tocaría a cada uno y qué es capaz de pagar quien se queda. Sobre datos se discute mejor que sobre suposiciones.

Empezad por saber si sale

Antes de repartir nada y antes de ir al notario, comprobad lo único que puede tumbar el acuerdo: si el hermano que se queda la casa puede financiarla.

En 48 a 72 horas os digo si sale tal y como lo tenéis pensado, qué haría falta si no sale y qué orden hay que seguir. Sin coste y sin que os comprometa a nada.

Contadme vuestro caso antes de cerrar el reparto.

P. D. Si uno de los hermanos vive fuera de España, decidlo desde el principio. Su situación fiscal cambia cosas del reparto y es mejor saberlo antes de repartir que después.