Facturo bien pero declaro poco: por qué el banco dice que no

Es la conversación más incómoda que tengo con un autónomo, y la tengo casi todas las semanas.

Facturas ciento veinte mil euros al año. Vives razonablemente bien. Y el banco te mira la declaración, ve un rendimiento neto de dieciocho mil y te ofrece la hipoteca de alguien que gana mil quinientos al mes.

No es un error suyo ni una injusticia. Es que estás midiendo con dos reglas distintas y nadie te avisó.

Las dos reglas

Tu asesor fiscal hace su trabajo: que pagues los menos impuestos posibles dentro de la ley. Para eso deduce todo lo deducible, y el rendimiento neto que acabas declarando baja.

El analista de riesgos también hace el suyo: valorar tu capacidad de pago con un dato objetivo y verificable. Y ese dato es, precisamente, el rendimiento neto que has declarado.

Los dos tienen razón. El problema es que optimizar fiscalmente y pedir una hipoteca tiran en direcciones opuestas, y casi nadie se lo plantea hasta que llega el momento de comprar.

Qué mira exactamente el banco

Conviene saberlo con precisión, porque hay mucha leyenda suelta.

• El rendimiento neto de tus dos últimas declaraciones. No la facturación, no los ingresos brutos. El neto.
• La tendencia entre esos dos años. Si el último cae respecto al anterior, se enciende una luz. Y si sube mucho de golpe, también, porque parece preparado.
• Los modelos trimestrales del año en curso, para ver que el ejercicio actual acompaña.
• Los extractos de la cuenta del negocio. Aquí es donde se ve el movimiento real, y donde tienes margen para demostrar cosas.
• Que estés al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social. Un aplazamiento, aunque esté al día, es un punto sensible.

Fíjate en que solo uno de esos cinco es el número bajo. Los otros cuatro son terreno donde se puede trabajar.

Lo que no funciona

Te ahorro el tiempo de intentarlo, porque lo veo cada mes.

• Llevar facturas emitidas para demostrar que facturas más. El banco no analiza tu facturación. Le estás enseñando un dato que no usa.
• Explicarlo por teléfono. «Es que yo gano mucho más, lo que pasa es que me deduzco cosas» no entra en ningún expediente. El analista no te conoce y no puede escribir eso en su informe.
• Cambiar de asesor y rehacer la última declaración. Además de ser una mala idea por otros motivos, una declaración complementaria hecha justo antes de pedir hipoteca no mejora tu imagen, la empeora.
• Ir probando banco por banco a ver si alguno no mira. Todos miran lo mismo, y cada consulta deja rastro.

Lo que sí funciona

Cinco palancas reales, de la más rápida a la más lenta.

1. Los extractos, bien presentados. Doce meses de la cuenta del negocio enseñan el movimiento real, la regularidad de los cobros y que no hay meses en descubierto. Es el documento que más compensa un rendimiento neto bajo, y casi nadie lo aporta ordenado.
2. Bajar el importe que necesitas. Más entrada significa menos préstamo, y menos préstamo significa que el rendimiento que declaras ya sí da la cuota. A veces la operación no necesita otro banco, necesita quince mil euros más de aportación.
3. Aportar patrimonio. Otro inmueble libre de cargas, ahorro invertido, participaciones. No es lo mismo un rendimiento neto bajo con patrimonio detrás que sin nada.
4. Sumar un titular o un avalista. Si tu pareja tiene nómina, la operación se estudia en conjunto y cambia por completo. Quien avala tiene que entender bien lo que firma, eso siempre.
5. Planificar la próxima declaración. Si la compra no corre prisa, habla con tu asesor antes de cerrar el ejercicio y explícale que vas a pedir hipoteca. Hay margen para decidir cuánto optimizas, sabiendo lo que cuesta.

Esa última es la que más resultado da y la que menos gente aprovecha, porque requiere pensarlo con un año de antelación.

Cuánto cuesta de verdad optimizar

Merece la pena poner un número aproximado a la conversación, aunque cada caso sea distinto.

La capacidad de endeudamiento se calcula sobre lo que declaras. Cada euro de rendimiento neto que no declaras es capacidad hipotecaria que no tienes. Si el ahorro fiscal de un año son unos miles de euros y a cambio te quedas fuera de la casa que querías, esa optimización te ha salido cara.

No estoy diciendo que declares de más ni mucho menos: estoy diciendo que la decisión se tome sabiendo lo que cuesta en las dos columnas, y no solo en la de los impuestos.

Si tributas por módulos, el caso es otro

Con estimación objetiva el rendimiento que declaras casi nunca se parece a lo que entra de verdad, y eso el sector lo sabe.

Aquí el peso se desplaza casi entero a los extractos bancarios: son lo único que enseña el movimiento real del negocio. Doce meses de cuenta, con los cobros identificables y sin saltos raros, valen más que cualquier otro papel que puedas aportar.

Y hay entidades bastante más cómodas que otras con este perfil. No es cuestión de insistir, es cuestión de elegir.

Si eres autónomo societario

Cobras nómina de tu propia sociedad, así que a primera vista pareces un asalariado. No lo eres a efectos de análisis.

Se van a mirar las dos cosas: tu nómina y las cuentas de la empresa, con su impuesto de sociedades, su balance y su cuenta de resultados. Y también los avales que hayas firmado a la sociedad, que cuentan como deuda tuya.

La ventaja es que aquí sí tienes margen para ajustar tu propia retribución con vistas al año siguiente. La desventaja es que la carpeta es el doble de gruesa.

Cómo se prepara un expediente que se defienda solo

Lo que llevo yo a una entidad cuando el rendimiento neto es el punto débil:

• Las dos últimas rentas completas, con la explicación de la diferencia entre facturación y neto.
• Modelos trimestrales del año en curso, para demostrar que el ejercicio va bien.
• Doce meses de extractos del negocio, ordenados.
• Certificados de estar al corriente.
• Patrimonio, si lo hay, con sus notas simples.
• Y una hoja delante explicando la actividad en cinco líneas: a qué te dedicas, desde cuándo, quiénes son tus clientes y por qué eso es estable.

Esa última hoja parece una tontería y no lo es. El analista que abre tu carpeta no te conoce y tiene veinte expedientes ese día. Que lo primero que lea sea tu actividad explicada, y no una pila de modelos sueltos, cambia el tono de todo lo que viene después.

Cómo se estudia cada tipo de autónomo y qué pide exactamente cada situación lo tienes desarrollado en la página de hipotecas para autónomos.

Y si el problema no es el neto sino la entrada

Pasa a menudo: el rendimiento declarado da de sobra para la cuota, pero no hay ahorro suficiente para la entrada y los gastos.

Ese es un problema distinto y tiene sus propias vías, ninguna mágica. Están explicadas una a una en hipoteca al 100 %.

Tráeme los números y te digo qué ve el banco

Con tus dos últimas rentas, los modelos del año y doce meses de extractos calculo el ingreso que te va a reconocer una entidad, que casi nunca es el que tú tienes en la cabeza. Y de ahí sale tu cuota real.

Si sale, montamos el expediente y lo llevamos a las entidades que trabajan bien con cuenta propia. Y si no sale, te digo qué falta y en cuánto tiempo se puede arreglar. Las dos respuestas son útiles y las dos son gratis.

Pide tu estudio de viabilidad.

P. D. Si estás pensando comprar dentro de un año o dos, la conversación más rentable que puedes tener no es conmigo: es con tu asesor fiscal, antes de cerrar este ejercicio. Dile que vas a pedir hipoteca. Solo con eso ya cambia lo que te va a recomendar.