Comprar en la costa de Huelva viviendo fuera de España

Llevas años veraneando en la costa onubense y este año has hecho la cuenta: entre lo que pagas de alquiler cada agosto y lo que valen los pisos, quizá salga a cuenta comprar.

Es una idea razonable y se hace todos los días. Lo que pasa es que si vives fuera de España, esta compra no se parece a la que haría un vecino de Huelva.

Y la diferencia no está donde la gente cree.

Primero, aclaremos si eres no residente

Casi nadie lo tiene claro y condiciona todo lo demás.

No depende de tu nacionalidad ni del idioma en que hables. Depende de dónde tengas tu residencia fiscal. Un español que lleva ocho años trabajando en Alemania es no residente. Un belga con nómina en Sevilla y su vida aquí es residente, y le tocan las condiciones de cualquiera.

Si tú estás en el segundo caso, este artículo no es el tuyo y tienes buenas noticias: se te aplica lo normal. Si estás en el primero, sigue leyendo, porque hay dos cosas que se suman.

Las dos rebajas que se juntan

Aquí está el punto que más cuentas descuadra.

Por un lado, una vivienda que no va a ser tu residencia habitual se financia con un porcentaje más bajo que una vivienda habitual. Eso le pasa a todo el mundo, viva donde viva.

Por otro, ser no residente rebaja también el porcentaje, y además suele estrechar la lista de entidades dispuestas a entrar.

Las dos cosas se acumulan. Comprar un apartamento en la playa viviendo fuera de España es, en términos de financiación, de las operaciones más exigentes que hay en cuanto a aportación propia. Los números concretos que se manejan en el mercado los tienes en la página de hipotecas para no residentes.

Lo importante para ti es esto: haz la cuenta antes de reservar nada, no después.

Empieza por el NIE, hoy

Sin número de identidad de extranjero no se abre una cuenta, no se firma una escritura y no se paga un impuesto en España. Es la llave de todo.

Se solicita en el consulado del país donde estés o aquí, y no es inmediato. Es, con diferencia, el trámite que más veces retrasa estas compras, y lo malo es que suele empezarse tarde: cuando ya hay una casa elegida y un plazo corriendo.

Si la idea de comprar te ronda desde hace meses, saca el NIE ahora aunque todavía no hayas visto nada. No caduca la intención y te ahorra semanas cuando llegue el momento.

La cuenta en España y el poder notarial

Vas a necesitar una cuenta abierta aquí para domiciliar la cuota, los suministros, la comunidad y el impuesto municipal. Las entidades tienen condiciones distintas para quien no reside en el país, y eso también entra en la negociación.

Y si no puedes venir el día de la firma, hace falta un poder notarial para que alguien firme en tu nombre. Se puede otorgar en el consulado español que te pille más cerca o ante un notario de tu país, apostillándolo después.

Eso lleva semanas, no días. Es la segunda causa de retraso después del NIE, y se prepara en paralelo al expediente del banco en lugar de esperar a tenerlo todo cerrado.

La costa onubense no es una sola cosa

Entre Ayamonte y Mazagón hay más de cien kilómetros y mercados que se comportan de forma muy distinta.

1. Ayamonte y la zona de frontera. Mucho comprador portugués y mucha operación transfronteriza. Precios más contenidos y una demanda que no depende solo del turismo español.
2. Isla Cristina y Islantilla. Segunda residencia clásica, con temporadas muy marcadas y bastante producto de los años del boom.
3. La Antilla y Punta Umbría. Las más consolidadas y las que más demanda tienen de gente de Huelva capital y de Sevilla, lo que sostiene el precio todo el año.
4. Mazagón y el entorno de Doñana. Oferta limitada por el propio entorno protegido, lo que hace que las tasaciones se muevan de forma distinta.

Ese detalle importa más de lo que parece, porque en zonas con pocas operaciones comparables la tasación puede darte una sorpresa. Si el valor tasado queda por debajo del precio pactado, esa diferencia sale de tu bolsillo además de la aportación.

El mapa completo de la provincia lo tienes en broker hipotecario en Huelva.

Lo que cuesta mantenerla el resto del año

La cuota es lo que todo el mundo calcula. Lo que descoloca después son los doce meses de una casa que usas dos.

1. Comunidad, que en urbanizaciones con piscina y zonas comunes no es precisamente barata.
2. El impuesto municipal anual sobre el inmueble.
3. Suministros con consumo mínimo aunque esté cerrada.
4. Seguro de hogar, normalmente exigido por la entidad.
5. Y el mantenimiento de una vivienda vacía junto al mar, que se deteriora bastante más rápido de lo que la gente espera.

Sumado, eso es una cantidad al año que conviene tener en la hoja de cálculo desde el principio, no descubrirla en el segundo recibo.

Lo que va a pedirte el banco

Prepárate para más papel del que esperas, y para que parte de él necesite traducción jurada o apostilla según el país.

1. Pasaporte y NIE.
2. Justificantes de tus ingresos de los dos últimos años.
3. La declaración de impuestos del país donde tributas.
4. Extractos bancarios de varios meses.
5. Un certificado de tu entidad sobre las deudas que tengas allí.
6. Certificado de residencia fiscal.

Cuanto antes se pida lo que hay que traducir, mejor. Es el tipo de trámite que nadie recuerda hasta que bloquea la operación.

Si cobras en libras, dólares o cualquier cosa que no sea euros

No es un impedimento, pero encarece. El préstamo va en euros y tus ingresos no, así que la entidad añade un margen por el riesgo del tipo de cambio.

La normativa obliga además a informarte de ese riesgo antes de firmar, con una explicación específica de qué pasaría si la divisa se moviera en tu contra. Léela de verdad: en una hipoteca a veinte años ese movimiento puede ser considerable.

Y una cosa que no es mía pero que te va a llegar

Ser propietario en España siendo no residente crea obligaciones fiscales aquí, incluso si no alquilas la vivienda. Y cuando algún día vendas, hay particularidades en la operación que conviene conocer con antelación.

Eso lo lleva un asesor fiscal, no un intermediario de crédito, y no te voy a dar cifras que no me corresponde dar. Pero prefiero que lo sepas ahora y no el año que viene por una carta.

Haz las cuentas antes de entregar la señal

El disgusto típico de estas compras es siempre el mismo: alguien reserva un apartamento en agosto, vuelve a su país y en octubre descubre que la financiación se queda muy por debajo de lo que había calculado.

Media hora por videollamada evita eso. Salimos con una cifra: cuánto van a financiarte de forma realista, cuánto tienes que aportar, qué gastos e impuestos hay encima y en qué fecha necesitas tener ese dinero disponible en España.

Pide el estudio antes de reservar, aunque estés a tres mil kilómetros.

P. D. Si vas a comprar con tu pareja y solo uno de los dos vive fuera, dilo desde el principio. Cambia el análisis entero y a veces juega mucho a favor.