Cuánto ahorro necesito para comprar una casa

Todo el mundo llega con la misma cifra en la cabeza: el 20 %. Y casi nadie llega con la segunda, que es la que de verdad tumba las operaciones.

Porque la entrada la puedes ir juntando y hay vías para reducirla. Los gastos no. Los gastos se pagan aparte, en efectivo y el mismo día que firmas ante el notario.

Vamos a ponerlos todos encima de la mesa, con nombre y apellidos.

La respuesta corta

Para una compra normal de segunda mano necesitas, como referencia, en torno al 30 % del precio: alrededor de un 20 % de entrada más un 10-12 % de impuestos y gastos.

Sobre una vivienda de 180.000 euros eso son unos 54.000. Y de esos, entre 18.000 y 22.000 no los cubre ningún préstamo.

Esa es la cifra que hay que tener clara antes de firmar unas arras, no después.

Por qué la entrada y los gastos no son lo mismo

La entrada es la parte del precio que el banco no financia. Si te presta el 80 %, tú pones el 20 % restante. Ese dinero va al vendedor.

Los gastos son otra cosa: son impuestos y honorarios de terceros. No van al vendedor, van a Hacienda, al notario, al registro y a la gestoría. Y ningún préstamo hipotecario los cubre.

Es la confusión más cara que veo. Alguien consigue una financiación alta, se queda tranquilo y aparece el día de la firma sin el dinero de los impuestos.

Los gastos, uno a uno

Este es el desglose real de una compraventa con hipoteca:

• El impuesto de la compra. Es el gasto grande, con diferencia. En segunda mano se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, cuyo porcentaje lo fija cada comunidad autónoma. En obra nueva no se paga ese impuesto sino IVA más el de actos jurídicos documentados. Consulta el que te toca a ti, porque la diferencia entre comunidades es notable.
• Notaría de la compraventa. La escritura de compra la paga el comprador salvo pacto en contrario. Va por aranceles, según el valor del inmueble.
• Registro de la propiedad. Inscribir la compra a tu nombre. También por aranceles.
• Gestoría de la compraventa. Opcional, aunque en la práctica casi siempre está.
• Tasación de la vivienda. La paga el comprador. Es el único gasto del préstamo que la ley deja de tu lado.

Y ahora la buena noticia, que muy poca gente conoce.

Lo que ya no pagas tú

Desde la entrada en vigor de la ley de contratos de crédito inmobiliario, los gastos de constituir la hipoteca no son del cliente. La norma reparte así:

• Aranceles notariales de la escritura del préstamo: los paga el prestamista.
• Gestoría: el prestamista.
• Inscripción de la garantía en el registro: el prestamista.
• Tasación: el prestatario, o sea tú.

No es un detalle comercial que te haga tu banco por simpatía: le corresponde. Si te aparece en una oferta cargado a tu lado, pregunta.

Y si me financian el 100 %, ¿ya no necesito nada?

Sigues necesitando los gastos. Ese es el punto donde se rompen más ilusiones.

Las vías que permiten financiar por encima de lo habitual, incluido el aval público, cubren parte del precio de la vivienda. Los impuestos y los gastos quedan fuera de todas ellas, y se pagan en efectivo el mismo día.

Dicho de otra forma: pasas de necesitar en torno al 30 % del precio a necesitar en torno al 10-12 %. Es una diferencia enorme y puede ser justo lo que te falta. Pero no es cero. Qué vías existen y qué pide cada una está detallado en la página de hipoteca al 100 %.

El colchón que nadie presupuesta

Además del dinero de la firma, conviene llegar con algo detrás. Y no por prudencia abstracta: por cosas que pasan siempre.

• La mudanza y los primeros muebles.
• Alta de suministros y, si el piso es antiguo, el certificado de la instalación eléctrica.
• Pequeñas reparaciones que aparecen la primera semana.
• El primer recibo del impuesto de bienes inmuebles y la primera derrama de la comunidad.

Vaciar la cuenta hasta el último euro el día de la notaría es una decisión que se paga a los tres meses. Si el número solo cuadra dejándote a cero, el número no cuadra.

El problema de la tasación baja

Hay un caso que descoloca a mucha gente y conviene tenerlo en la cabeza antes de negociar el precio.

El banco calcula su porcentaje sobre el menor entre lo que pagas y lo que dice la tasación. Si compras por 200.000 y el tasador valora en 185.000, ese 80 % se aplica sobre 185.000: te prestan 148.000 en lugar de 160.000.

Resultado: además de la entrada y de los gastos, tienes que poner esos 15.000 de diferencia. Quince mil euros de sorpresa aparecidos de la nada.

Pasa sobre todo en zonas con pocas operaciones comparables y en pueblos pequeños, donde el tasador tiene menos referencias con las que trabajar. No es lo habitual, pero cuando pasa, pasa tarde.

Obra nueva y segunda mano no cuestan lo mismo

La diferencia está en el impuesto, y no es pequeña.

• Segunda mano: se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, con el tipo que fije tu comunidad autónoma.
• Obra nueva: se paga IVA sobre el precio más el impuesto de actos jurídicos documentados.

Además, en obra nueva las entregas a cuenta se van pagando durante la construcción, así que el calendario del dinero es completamente distinto: no necesitas el total el día de la firma, pero sí ir poniendo cantidades a lo largo de meses. Y esas entregas a cuenta deben estar garantizadas por el promotor, cosa que conviene comprobar antes de entregar la primera.

Cómo calcular lo tuyo en diez minutos

1. Coge el precio de la vivienda que estás mirando.
2. Calcula la entrada: normalmente un 20 %, o lo que te quede sin financiar.
3. Súmale entre un 10 % y un 12 % del precio para impuestos y gastos. Ajusta con el porcentaje real de tu comunidad autónoma.
4. Súmale la tasación.
5. Añade un colchón para mudanza, suministros y sorpresas.
6. Compara el total con lo que tienes disponible de verdad el día de la firma, no con lo que tendrás en un año.

Si el resultado se te queda corto, tienes tres palancas: esperar y ahorrar más, bajar el precio objetivo, o mirar si encajas en alguna vía que reduzca la entrada. Las tres son legítimas y conviene compararlas con números, no con corazonadas.

Un detalle de calendario que ayuda

Antes de firmar, la ley te da margen para leer: la documentación del préstamo, con la ficha europea de información normalizada incluida, tiene que entregarse con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma. Y hay que pasar por el notario a hacer el acta previa, como tarde el día anterior a la escritura.

Ese plazo no es papeleo: es tu ventana para comparar y para preguntar. Úsala. Si alguien te mete prisa para saltarla, eso ya te está diciendo algo.

Antes de firmar unas arras, ten el número

El disgusto clásico de este sector es entregar una señal y descubrir después que faltan doce mil euros de impuestos. Se evita con media hora y una hoja de cálculo.

En el estudio de viabilidad te doy el total: entrada, impuestos, gastos y tasación en una sola cifra, con la fecha en la que tienes que tenerla disponible. Es gratis y no te compromete.

Y si estás comprando tu primera vivienda, mira también las ayudas que atacan la entrada en la página de hipotecas para jóvenes.

Pide el cálculo completo antes de entregar ninguna señal.

P. D. Si vas justo, pregunta al vendedor por la fecha de firma antes de firmar las arras. Cuatro semanas más pueden ser exactamente lo que necesitas para tenerlo todo, y negociar eso no cuesta nada.