Firmar unas arras sin tener la hipoteca aprobada

Encuentras la casa. El vendedor tiene a otra pareja detrás. La agencia te dice que si no señalas hoy, mañana no está.

Y firmas. Con seis mil euros de tu cuenta y sin haber hablado con ningún banco.

Esto pasa todas las semanas y casi siempre acaba bien, porque la mayoría de las operaciones salen. El problema es la minoría que no sale: ahí ese dinero no vuelve, y encima el disgusto llega con la casa ya en la cabeza.

Qué estás firmando exactamente

Un contrato de arras es un compromiso privado de compraventa con una señal por delante. Fija precio, plazo para ir al notario y qué ocurre si alguna de las partes se echa atrás.

Y eso último depende del tipo, que es lo que casi nadie mira:

• Arras penitenciales. Las más habituales. Cualquiera de los dos puede desistir: si te echas atrás tú, pierdes lo entregado; si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble. Son una puerta de salida con precio.
• Arras confirmatorias. No son una puerta de salida: son un anticipo del precio. Si no cumples, la otra parte puede exigirte que compres o reclamarte los daños. Mucho más duras de lo que parecen.
• Arras penales. Funcionan como una penalización pactada por incumplir, y no tienen por qué liberarte del contrato.

Si en tu contrato no queda claro cuál es, tienes un problema antes de empezar. Y sí, hay contratos que no lo dicen.

El error: dar por hecho que el banco dirá que sí

La lógica del comprador es razonable. Tengo trabajo fijo, tengo ahorros, la casa no es cara, esto sale seguro.

Y la respuesta del banco depende de cosas que tú no controlas. La tasación puede salir por debajo del precio. Puede aparecer una deuda antigua que ni recordabas. La vivienda puede tener una carga o una situación urbanística que la entidad no acepta. Puede que tu contrato lleve tan poco tiempo que ninguna quiera entrar todavía.

Ninguna de esas cosas es culpa tuya. Y ninguna de ellas, por sí sola, te devuelve la señal.

Que te denieguen la hipoteca no te devuelve el dinero

Esta es la frase que más veces tengo que repetir y la que más cara sale ignorar.

El vendedor no tiene ninguna obligación de asumir tu problema de financiación. Él ha bloqueado su casa durante dos meses fiándose de tu palabra y de tu señal. Si tú no puedes comprar, para él eres el que se echa atrás.

Salvo que en el contrato ponga otra cosa. Y ahí está justo la solución.

La cláusula que lo cambia todo

Se llama condición suspensiva, y viene a decir que la compraventa queda supeditada a que consigas la financiación. Si no la consigues, el contrato se deshace y recuperas lo entregado.

No es una fórmula mágica ni un derecho que te venga de serie: es una cláusula que se negocia y se redacta. Para que sirva de algo tiene que concretar al menos esto:

• El importe. Qué financiación exacta necesitas. Sin cifra, cualquier oferta ridícula cuenta como concedida.
• El plazo. Cuántos días tienes para conseguirla y avisar. Sé realista: un expediente normal no se resuelve en dos semanas.
• Cómo se acredita la negativa. Lo habitual es aportar denegaciones por escrito de un número determinado de entidades.
• Qué pasa entonces. Que la señal se devuelve íntegra y sin penalización, dicho con esas palabras.

Una cláusula que solo diga que la compra se hará con hipoteca no te protege de nada. Tiene que decir qué ocurre si no la hay.

Por qué los vendedores a veces se resisten

Porque desde su lado esa cláusula convierte tu señal en un depósito reembolsable. Bloquea su casa sin garantizarle la venta.

Es una objeción legítima y se negocia. Lo que funciona en la práctica: plazos cortos y realistas, y llegar con un estudio de viabilidad ya hecho que demuestre que no estás probando suerte. Un comprador que enseña por escrito hasta dónde llega da mucha más tranquilidad que uno que solo promete.

Ese papel, además de protegerte, te convierte en mejor comprador a ojos del vendedor. Es de las pocas cosas que juegan a favor de los dos.

Cuánto tiempo pedir de verdad

El plazo entre las arras y la notaría suele fijarse demasiado corto, casi siempre por optimismo.

Entre reunir documentación, que el banco la analice, que pida lo que falta, la tasación, y luego los plazos legales de entrega de documentación antes de la firma, un expediente sin complicaciones se mueve en semanas y no en días. Si tu caso tiene algo particular, más.

Negociar cuatro semanas más al firmar las arras no cuesta nada. Pedir una prórroga cuando el plazo ya está vencido cuesta mucho, porque para entonces la posición de fuerza la tiene el otro.

Qué hacer antes de firmar ninguna señal

1. Ten por escrito tu techo: cuánto puedes pedir, qué cuota te sale y cuánto necesitas tener el día de la notaría.
2. Pide la nota simple del inmueble y compruébalo antes: cargas, titularidad, superficie.
3. Lee el contrato entero y localiza qué tipo de arras son.
4. Negocia la condición suspensiva con importe, plazo y forma de acreditar la negativa.
5. Ajusta la fecha de notaría a un plazo realista, no al que te propongan de primeras.
6. Y solo entonces, firma.

Ese orden no cuesta dinero. Cuesta unos días. Y esos días son exactamente lo que separa una compra tranquila de una carrera contrarreloj.

El contrato de reserva, que no es lo mismo

Antes de las arras muchas agencias te piden una reserva, con una cantidad más pequeña, para retirar el piso del mercado unos días.

Suele presentarse como algo menor y a veces no lo es: hay documentos de reserva que en realidad funcionan como unas arras, con su penalización si no continúas. Léelo con el mismo cuidado, y fíjate sobre todo en si esa cantidad se devuelve cuando la operación no sigue adelante y en qué casos.

Y comprueba a quién le entregas el dinero. No es lo mismo que quede depositado en la agencia a que vaya directamente al vendedor.

Si ya has firmado

No entres en pánico, pero muévete hoy mismo.

Lo primero es saber si tu caso sale o no sale, porque si sale solo es cuestión de organizarse. Y si no sale, cuanto antes se sepa, más margen hay para renegociar el plazo con el vendedor o para plantearle una salida ordenada antes de que venza.

Lo que nunca funciona es esperar callado a ver si suena la flauta. Cuando llega la denegación con el plazo encima, ya no hay nada que negociar.

Si tu perfil es de los que tarda más en resolverse, como el de un autónomo, o si el problema es que no llegas a la entrada, mira antes las vías que existen en hipoteca al 100 %.

Primero el número, después la señal

Un estudio de viabilidad te da en 48 a 72 horas lo que necesitas para firmar con la cabeza fría: tu techo, tu cuota y el dinero que tienes que tener disponible el día de la firma. Gratis y sin compromiso.

Con eso en la mano, negocias mejor las arras, pides el plazo correcto y dejas de depender de la suerte.

Pide tu estudio antes de señalar nada.

P. D. Si la agencia te mete prisa para firmar hoy sin dejarte leer el contrato, eso ya te está diciendo algo. Una casa que solo puedes comprar sin pensarla no es una oportunidad: es un riesgo con prisa.